Что ждет вторичный рынок жилья после повышения ключевой ставки
В сентябре 2023 года Центробанк повысил ключевую ставку до 13%. А правительство увеличило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%, снизив при этом на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных ипотечных программ.
Как такие решения скажутся в ближайшей перспективе на спросе, скидках и предложении на вторичном рынке — разбираемся вместе с экспертами.
Перетекания спроса с новостроек на вторичку не ожидается
Повышение ключевой ставки и увеличение первоначального взноса по льготным программам на общий расклад серьезно не повлияют, перетока спроса на рынок вторичного жилья не произойдет, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее мнению, заемщиков смущают высокие ипотечные ставки на вторичном рынке, а застройщики продолжат борьбу за покупателей, изобретая новые скидочные акции.
До конца 2023 года спрос будет более активным на новостройки, где есть льготные программы, поскольку для вторичного рынка текущие рыночные ставки превращаются в заградительные, подтверждает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Политика ЦБ по ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов, а также намерение не продлевать действие льготных программ после их завершения 1 июля 2024 года приводят к тому, что покупатели поспешат «запрыгнуть в последний вагон» и воспользоваться льготными условиями на первичном рынке, добавляет эксперт.
«Чем выше ставка по ипотеке, тем ниже ее доступность для населения. Но для первичного рынка продолжают действовать государственные программы с льготными ставками, которые в последние месяцы не увеличивались вслед за повышением ставки ЦБ», — соглашается с коллегами старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
Разрыв между ставкой по льготной ипотеке для первичного рынка и рыночной ставкой для вторичного рынка в последние месяцы увеличивался. По данным единой информационной системы «наш.дом.рф», средняя ставка по ипотеке (топ-20 ипотечных банков России) на вторичном рынке составляет 14,01% годовых, а на новостройки —13,83%. При этом средняя ставка по льготной ипотеке почти в два раза ниже — 7,56% годовых, по семейной ипотеке — 5,54%, а по дальневосточной — 1,68%.
В связи с такой разницей переориентация покупателей с новостроек на вторичный рынок сейчас маловероятна, считают эксперты. «Для многих на первом месте стоят уровень ставки по кредиту и размер ежемесячного платежа. И нередко это исключительно психологический аспект — покупателей пугают двузначные ипотечные ставки», — поясняет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Хотя цены на новостройки постоянно растут, на вторичном рынке жилье обходится дороже, поскольку здесь нет льготной ипотеки, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. «Покупатели оценивают размер месячного платежа по ипотеке, а не общую сумму сделки. Конкуренция со стороны вторичного рынка новостройкам не грозит. К февралю следующего года спрос на вторичное жилье снизится», — считает эксперт.
Массовых скидок не будет
«Продавцы наверняка будут спешить реализовать свою недвижимость на вторичном рынке именно сейчас. Есть вероятность, что вторичное жилье будет дешеветь, поскольку на ожиданиях сворачивания льготных ипотечных программ спрос будет активизироваться в сегменте новостроек», — уверена Наталия Пырьева. Для привлечения покупателей некоторые собственники пойдут на уступки, добавляет она.
По мнению Дмитрия Сергиенко, в условиях повышающихся ставок по ипотеке спрос на вторичном рынке будет находиться под давлением. Маловероятно, что потенциальное снижение спроса породит массовое предложение скидок на вторичном рынке недвижимости, но точно приведет к увеличению срока экспозиции квартир, прогнозирует эксперт.
В условиях удорожания ипотеки многие собственники станут предлагать скидки. Размер дисконта будет напрямую зависеть от того, насколько активным окажется покупательский спрос, а также от того, как быстро нужно реализовать квартиру — чем короче сроки, тем больше скидка, добавляет Елена Мищенко.
А вот Ирина Носова предполагает, что существенные скидки на вторичном рынке будут предлагаться лишь в том случае, когда продавцу срочно нужны деньги, а таких сейчас меньшинство. В иных случаях смысла продавать недвижимость по заниженной цене нет, продавцы займут выжидательную позицию, не снижая ценник, считает эксперт.
Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи»:
— С февраля этого года спрос на вторичном рынке был высоким, из-за чего снизился объем предложения. Мы отмечали снижение средних скидок при продаже готового жилья в России с 5,9% в январе до 4,2% в августе этого года. Однако уже с начала сентября наблюдается увеличение среднего уровня скидок до 4,8%, но серьезного роста не ожидается. Основная причина — сдержанная реакция покупателей на фоне высоких ставок по ипотеке.
Предложение на вторичке вырастет
Предложение на вторичном рынке будет планомерно увеличиваться из-за замедления темпов ипотечных выдач, прогнозирует Ирина Носова. С ней согласна и директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: «Собственники реализуют свои объекты для решения личных вопросов, улучшения жилищных условий и покупки более просторных или более современных объектов. Поэтому помимо роста предложения на вторичном рынке произойдет и увеличение объема альтернативных сделок».
Сергей Зайцев также придерживается точки зрения, что в ближайшие месяцы объем предложения на вторичном рынке начнет расти на фоне снижения покупательской активности.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Какие товары подорожают к Новому году и что можно купить уже сейчас, чтобы сэкономить
Если 8 марта — это праздник торговцев цветами, то Новый год – это праздник всех торговцев без исключения! Продавцы знают, без каких товаров мы с вами не обойдемся в праздничные дни, вот и поднимают цены – все равно купим.
Итак, до Нового года – ровно месяц. Что подорожает за это время? Чтобы это понять, посмотрим, на какие товары рост цен в прошлом декабре был наиболее заметным. Оказалось, что это лосось, рыбные деликатесы и икра (1-2%), сливочное масло (3%), виноград (8%), чеснок (13%) и огурцы (20%) – см. таблицу «Конкретно».
По мнению старшего директора по работе с клиентами исследовательского холдинга «Ромир» Ксении Пайзанской, за оставшийся до Нового года месяц также могут заметно подорожать рыбные продукты, сыры, сладости и алкоголь. Впрочем, эти продукты и так весь год дорожают.
— Стоимость новогодней корзины следует за ростом инфляции и прибавит в среднем 15-20% по сравнению с предыдущим годом, — говорит Ксения Пайзанская.
Побеседовав с экспертами, мы прикинули, какие товары могут сильнее всего подорожать к Новому году и на сколько вырастут цены
ИКРА И РЫБА
Прогноз подорожания к Новому году +5-10%
Красная рыба стоит очень дорого, и цены на нее в последние годы растут бешеными темпами. Только за этот год морепродукты подорожали примерно на 20%. И, конечно, накануне Нового года торговцы постараются выжать из покупателей максимум. Особенно на рынках – супермаркеты вряд ли будут задирать цены в оставшиеся до Нового года недели.
Дорожает рыба не только из-за праздников. Играет свою роль и сокращение импорта, и плохой улов лососевых в стране (в этом году было выловлено меньше 300 тысяч тонн, а в прошлом — около 500 тысяч тонн). Прибавьте сюда рост тарифов на перевозку, затраты на заморозку и хранение…
Поэтому совет: если видите рыбу и икру по хорошей цене – покупайте прямо сейчас. Эти продукты прекрасно могут храниться в морозильных камерах и холодильниках до Нового года. Но будьте бдительны, чтобы не попасться на продукты низкого качества.
— Красная икра перед Новым годом в супермаркете обычно не дорожает, ведь она и так стоит дорого — от 600 рублей за баночку 95 г, — говорит директор одного из магазинов «Магнит» Елена Пигарева. – И акции на хорошую икру бывают очень редко – только если срок годности заканчивается, и магазин хочет поскорее избавиться от нее. А все, что дешевле, скорее всего, будет низкого качества – такую икру в любое время года берут плохо.
Прогноз подорожания к Новому году +5-7%
Сыр за последний год особенно прибавил в цене. Главная причина — рост производственных затрат. Оборудование для производства сыра зачастую импортное, в этом году возникают сложности с ремонтом и запчастями, доставка которых, опять-таки, стала обходиться дороже. И с чего бы ему дешеветь именно перед Новым годом?
К тому же закупить сыр к празднику сильно заранее – проблематично. Продукт этот должен быть свежим. Так что здесь просто смотрим на прилавки и смахиваем слезу.
СЛАДОСТИ
Прогноз подорожания к Новому году +10-15%
Кондитерская отрасль серьезно зависела от импортного оборудования и сырья — какао-бобов, консервантов, подсластителей и др. Неудивительно, что уже в апреле, вскоре после введения санкций, производство шоколада, конфет и зефира упало на 15%.
А за 10 первых месяцев года конфеты, печенье и торты подорожали на 20-30%. Учитывая, что кондитерка входит в состав большинства новогодних подарков, ожидаем дальнейшего повышения цен и в декабре.
АЛКОГОЛЬ
Прогноз подорожания к Новому году +5-50%
На стоимость алкоголя влияют два фактора.
Во-первых, отказ некоторых производителей с мировым именем продолжать официальные поставки в Россию. И аккурат к концу года на складах начала заканчиваться самая вкуснятина — виски Johnnie Walker, Jack Daniel’s и White Horse, ром Captain Morgan, водка Smirnoff, ликер Baileys, настоящее французское шампанское и другие элитные напитки. Минпромторг разрешил завозить многие из ушедших алкогольных брендов по параллельному импорту (то есть без разрешения производителя), но такие схемы приводят к росту цены минимум на 40-50%.
Во-вторых, уже в следующем году в России должна вырасти минимальную розничная цена пол-литровой бутылки водки — с 261 до 281 рубля, коньяка — с 480 до 517 рублей, бренди — с 348 до 375 рублей, а бутылки игристого вина объемом 0,75 литра — с 169 до 239 рублей. Таков приказ министра финансов РФ.
Но многие производители уже поднимают цены, не дожидаясь приказов Минфина. Поэтому раскошеливаться, скорее всего, придется не только тем россиянам, которые захотят купить к новогоднему столу импортный алкоголь, но и те, кто привык обходиться отечественным.
— Дорожать к Новому году продукты будут. И, конечно, торговые сети постараются извлечь максимальную выгоду из нынешних новогодних праздников. Дальше-то все будет хуже, потребительский спрос в стране падает. И единственный шанс выжать сейчас из покупателей побольше – это предпраздничный раж, когда россияне будут охотнее расставаться с деньгами. А если подорожает импортное шампанское, то у торговых сетей будет искушение подтянуть цены и на отечественное, — объясняет доктор экономических наук, профессор кафедры маркетинга Высшей школы экономики Игорь Липсиц. — То же самое и с другими товарами — цены к Новому году подрастут, поэтому если видите сейчас на полках продукты по приемлемой цене, которые смогут храниться до праздников, покупайте их впрок. В том числе алкоголь.
ЕСТЬ МНЕНИЕ
Накрывай российское
— Стоимость праздничного стола разнится в зависимости от индивидуальных предпочтений. Но повышение цен значительно сильнее отразится на дорогой корзине с преобладанием импортных товаров, чем на бюджетной, опирающейся на отечественного производителя, — говорит старший директор по работе с клиентами исследовательского холдинга «Ромир» Ксения Пайзанская. — С приближением новогодних праздников потребитель еще почувствует увеличение цен, но его затраты будут зависеть от избранной стратегии экономии. Например, ритейлеры регулярно предлагают различные промоакции, которыми можно воспользоваться. Обращать внимание стоит как на регулярные промоакции, так и на промо, связанные с наборами на определенные группы товаров, которые обязательно появятся в преддверии Нового года.
Президент «Ромир» Андрей Милёхин отмечает, что наиболее подвержен влиянию кризисов и динамики цен — средний класс. Его представители имеют высокие зарплаты и привыкли к определенному уровню качества продуктов и сервисов. Но при потере дохода в кризисы как раз они резко лишаются привычного уровня потребления.
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ
Выбирайте гаджеты не первой свежести
Накрыть новогодний стол – это полдела. Обеспечить подарками друзей и близких – вот где сплошное разорение. Но есть и хорошая новость – пока курс рубля не падает, импортные бытовые товары и электронику можно найти по вполне приемлемым ценам. А в ноябре цена на эти товары и вовсе качнулись вниз — самое время этим воспользоваться!
— В ноябре аналитики Price.ru зафиксировали снижение средних цен по сравнению с октябрем: на игровые приставки – на 16%, на планшеты – на 19%, на электробритвы — на 34%, — говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики сервиса сравнения товаров и цен Price.ru Денис Логанов.
И сейчас, пока техника снова не начала дорожать, самое время закупиться подарками! Наша рекомендация — выбирайте гаджеты предыдущих моделей, поскольку в дни распродаж продавцы избавляются от них в первую очередь и скидки на них самые реальные.
Так, в ноябре подешевели популярные модели техники:
— смартфон iPhone 13 256Gb теперь стоит 79 866 рублей (минус 3% к октябрю)
— смартфон Redmi Note 10S 128Gb — 18 674 рублей (- 6%)
— Планшет Samsung Galaxy Tab A7 Lite 32GB — 12 826 рублей (- 9%).
— Телевизор Sony XR-55A80J — 166 808 рублей (- 13%)
Кстати, специалисты Wildberries отмечают, что в 2022-м россияне начали подготовку к Новому году раньше, чем в прошлом году. По их мнению, именно сейчас – очень выгодное время для покупок подарков.
— Самыми популярными покупками в ноябре стали привычные новогодние товары: детское шампанское, икра и карнавальные костюмы. А также более дорогие товары, которые часто приобретают в качестве подарков для членов семей или близких друзей. Например, винные шкафы, телевизоры и электросамокаты, — говорит PR-директор Wildberries Валерий Прокопьев. — В качестве новогодних подарков для коллег и друзей также заказывают косметику, электронику, детские игрушки (см. «Только цифры»).
Подорожание на 15 процентов: три группы продуктов, цены на которые взлетят в 2024 году
Глава Минэкономразвития РФ Максим Решетников предположил, что в 2024 году инфляция в стране будет сохраняться на высоком уровне. Отразится ли это на стоимости продуктов и какие из них могут подорожать, «Вечерняя Москва» обсудила со специалистами.
По словам директора центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ Георгия Остапковича, любую продовольственную продукцию можно считать сельскохозяйственной, а она зависит от многих нестабильных условий, поэтому предугадать, насколько именно вырастет цена на продукты, очень сложно.
— Можно только предположить, если общий индекс инфляции в следующем году будет в районе шести процентов, то продовольственный на один процент выше. Но это средняя оценка — наверняка будут такие продукты, цены на которые взлетят до 15 процентов, но будут и те, которые сохранят прежнюю стоимость, — пояснил он.
Доктор экономических наук Леонид Холод рассказал «ВМ», какие продукты подорожают на фоне роста инфляции. Среди них:
- Импортные и подэмбарговые продукты: сыры, красная рыба, лангустины, креветки, крабы, икра.
— Это особый сектор, который зависит от валютного курса и от уровня доходов обеспеченной части страны. В первую очередь подорожают продукты для них, — уверен Холод.
- Дорогие виды мяса: индюшатина, баранина, говядина, козлятина.
Однако Холод отметил, что немного вырастут в цене и бюджетные сорта мяса — курица и свинина.
- Бакалея: сахар, крупы, мука.
— Этот сегмент рынка поднимется в цене гораздо больше остальных, потому что спрос на них всегда высокий, — аргументировал Холод.
Инфляция в октябре: какие товары подорожают больше других
На российском потребительском рынке продолжается рост цен, который не остановится и в ближайшие полтора месяца. По оценке Росстата, в сентябре инфляция в годовом измерении разогналась почти до 5,5%. Судя по прогнозам ЦБ, на этом она не остановится, и до конца текущего года достигнет уровня в 6-7%. И только в следующем году вернется к целевому порогу в 4%. Но до следующего года еще далеко, гораздо актуальнее вопрос, что будет с потребительскими ценами в ближайшие недели и месяцы? Какие факторы работают на повышение инфляции, и какие товары и продукты подорожают сильнее всего? Эти вопросы «МК» адресовал экспертам.
Наталья МИЛЬЧАКОВА, ведущий аналитик, Freedom Finance Global:
«Больше всего в этом году подорожает продукция из разряда непродовольственных товаров и скорее всего — автомобильный бензин. По крайней мере, из непродовольственных товаров у моторного топлива в августе были самые высокие темпы роста. Теперь скорость удорожания стоимости продовольствия не уступает повышению стоимости самого востребованного в странах континента горючего. В связи с этим, будущее подорожание бензина может повлиять на издержки многих компаний, что будет перекладываться в цены производимых ими товаров. Повлияет также и подорожание импортной продукции. Скорее всего, максимального роста цен стоит ожидать к концу года, когда прекратят действовать факторы сезонной дефляции. Этот процесс коснется, в первую очередь, плодоовощной продукции (в основном за счет импорта), куриного мяса, птичьих яиц, возможно, рыбы, икры и востребованных консервов. Из непродовольственных товаров, вероятнее всего, подорожают ноутбуки и смартфоны. А в секторе услуг больше всего поднимутся в цене услуги мобильной связи и интернета, а также может вырасти стоимость блюд в ресторанах и кафе, включая фаст-фуд».
Сергей СУВЕРОВ, инвестиционный стратег УК «Арикапитал»:
«Давайте будем честными: в этом году инфляционный разгон в понимании рядового населения превысит уровень в 10%. Официальная инфляция при этом составит не более 7-8%. На первый взгляд два-три процента не играют особенной роли и вроде как не отягощают потребительский кошелек. На самом деле это не так. Населению в массовом порядке приходится брать кредиты для удовлетворения своих сиюминутных нужд, усугубляя тем самым финансовую ситуацию в стране.
Рост ставок ЦБ, и последующий рост ставок коммерческих банков, с одной стороны, должен снизить потребительский интерес к дорогостоящим заемным услугам; с другой стороны, увеличение процентов станет препятствием для повышения торгового спроса. Ведь кредит дорожает и для компаний, которые лишаются средств для развития, а их сотрудники теряют шансы на повышение зарплат. А затем эти сотрудники выходят на рынок уже в качестве потребителей и со своими застывшими доходами не могут угнаться за растущими ценами…Получается двойной удар по потребительскому рынку. Как это на нем отразится? Продуктового дефицита, скорее всего, не возникнет. Российские агропромышленные холдинги продолжают работать, как давно отлаженный часовой механизм. Однако сопутствующие услуги — в транспортной и логистической сферах, в хранении и перевалке товаров, судя по всему, подорожают выше уровня инфляции. На продовольственном рынке такая ценовая турбулентность скажется ближе к ноябрю: мясо птицы и свинина прибавят в стоимости до 10%. Такого же подорожания можно ожидать от молочной продукции: комбикорма уже заметно подорожали, как и другие ингредиенты».
Артем ТУЗОВ, директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс»:
«Влияющие на инфляцию факторы можно разделить на внутренние и внешние. К внутренним относятся инфраструктурные тарифы государства: рост цен на газ, бензин и мазут, электроэнергию, а также на продукты первой необходимости — главным образом, на продовольствие. Их повышение так или иначе регулируется местными властями и подтверждаются на общенациональном уровне правительственными ведомствами. При росте таких инфраструктурных тарифов и цен, увеличение инфляции неизбежно. Хотя бы потому, что перевозка грузов становятся более дорогими и менее рентабельным удовольствием. Причем расходы на перевозку порой в разы превосходят объем различных затрат, в частности, на документооборот и процессуальное рассмотрение требуемых в различных европейских ведомствам справок для доставки груза.
Что касается внешних факторов, то к ним относится курс рубля к иностранным валютам, а он за последние полтора месяца, как известно, сильно ослаб. Надо иметь в виду и инфляционную ситуацию в других странах. Так, товары из Турции при местной инфляции в 58% с начала года не могут не подорожать на локальном рынке. С другой стороны, турецкая лира, как и рубль, снижается к мировым резервным валютам. Товары из Китая, где зафиксирована относительно мягкая инфляция в 0,1%, дорожают в основном из-за обесценения юаня. К тому же в Поднебесной возникла тайские сложная ситуация с ценами на бензин, которые в опте дорожают быстрее, чем в рознице. Все это отражается на товарах на российском потребительском рынке, поскольку именно Турция и Китай – сейчас наши главные международные поставщики».