Разумная урбанистика: двор без машин как непременный атрибут комфортного жилья
Современный покупатель жилой недвижимости ищет не просто крышу над головой. Ему необходима комфортная среда обитания, нормальные условия для жизни, отдыха и досуга. Особенно важным этот фактор становится при наличии семьи и детей. Вопросы безопасности волнуют покупателя не меньше, чем удобная планировка или большая площадь квартиры. Даже собственная инфраструктура жилых комплексов, которую сегодня предлагают многие девелоперские компании, уже не может удовлетворить растущие потребности приобретателя недвижимости. Нужны новые технологии и идеи, реализованные в рамках проекта застройщиком. Одним из таких новых веяний в наше время становится концепция двора без машин.
Несколько лет назад проекты, реализованные по принципу дворовой территории, свободной от личного транспорта, встречались только в премиум-сегментах жилья. Но тенденция получила распространение, и сегодня в активе практически любого крупного застройщика есть объекты, в которых применен подход «двор без машин». Подобный интерес со стороны покупателя к идеям разумного устройства территории предъявляет повышенные требования к девелоперам и в конечном итоге работает на постоянное повышение качества строящегося жилья.
Год назад компания Glorax Development приступила к реализации проекта жилого комплекса комфорт-класса «Английская миля», который разрабатывался с учетом запрета движения автотранспорта по внутренней территории. Двор без машин не единственная, но весьма существенная качественная характеристика будущего жилого квартала, поэтому к его деталям проектировщики отнеслись самым серьезным образом.
Недостаточно просто ограничить доступ автомобилям на территорию двора. Возможность попасть на внутреннюю территорию посредством транспорта должна оставаться — это необходимо представителям пожарной охраны, скорой помощи, полиции и других специальных служб, на которые любые установленные ограничения не распространяются. Кроме того, у самих жителей комплекса зачастую возникают обстоятельства, требующие доступа во двор именно на автомобиле, например при переезде или проведении ремонтных работ. Именно поэтому в ЖК «Английская миля» в случае оправданной необходимости предусмотрен въезд и ограниченная по времени стоянка автотранспорта на территории двора. И наконец, реализация принципа двора без машин накладывает на застройщика обязательства по обеспечению жилого комплекса достаточным количеством парковочных мест. Специалисты Glorax Development при разработке проекта предусмотрели и этот аспект: покупателям жилья в «Английской миле» будут предложены удобные места в подземном отапливаемом паркинге, а при желании можно будет использовать гостевые парковки, которые будут размещены так, чтобы не создавать неудобства и угрозы безопасности местных жителей.
Двор без машин в ЖК «Английская миля» — это часть единой концепции комфортной и безопасной среды обитания, а также благоустройства территории комплекса. Огороженный по периметру двор оснащен системой видеонаблюдения, освобожден от личного автотранспорта и обустроен для отдыха и досуга жильцов. На каждом уровне — как внешнем, так и внутреннем — продуманы мельчайшие детали, которые в совокупности и создают ту домашнюю атмосферу комфортного жилого квартала с английским колоритом, которой отличается «Английская миля».
Варламову бы понравилось. Что такое «Двор без машин» и сколько это стоит
Иллюстрация: Кира Мишина
Почему затратная концепция «Двор без машин» переходит из бизнес-класса в демократичные сегменты: разбираем экономику стройки с экспертами из Нижнего Новгорода, Москвы и Санкт-Петербурга.
Новые жилые комплексы с «дворами без машин», уже привычные жителям Москвы и Санкт-Петербурга, понемногу «приживаются» в регионах, в том числе в Нижнем Новгороде. Все застройщики, опрошенные DK.RU, говорят, что «двор без машин» — это нечто большее, чем просто закрытый двор, а именно концепция и иногда даже философия.
ЧТО ТАКОЕ «ДВОР БЕЗ МАШИН»?
Это некая внутренняя территория, частично или полностью закрытая для движения и парковки частного транспорта, с КПП или за шлагбаумом, за который допускается лишь спецтранспорт полиции, скорой помощи, пожарных.
«Двор без машин» — хорошая идея, но в Нижнем Новгороде она не так уж распространена, — говорит Елена Титова, руководитель агентства недвижимости «Приволжье». — Если поискать, то элементы закрытых от машин внутренних дворов можно найти даже в застройке 2000-х годов. Но не стоит путать понятие «двор без машин» с закрытой территорией — за шлагбаумом в большинстве ЖК машин всегда много».
Не всегда заявленный застройщиком «Двор без машин» на деле является таковым. Несоответствие легко обнаруживается на google картах.
«Мы стремились создать пространство, которое не только отличалось бы от типовых проектов, но и соответствовало качеству жизни современного человека, — говорит Борис Лесков, генеральный директор «Концерна РУСИЧ» — девелопера ЖК «Новые Котельники» в Московской области. — Так родилась идея создать прежде всего безопасную территорию, где дети могли бы играть без риска и угрозы со стороны автомобилей и посторонних лиц».
«Двор без машин» — это безопасность (пропускной режим, система видеонаблюдения), многофункциональность (игровые зоны, площадки для воркаута, беседки и зоны для барбекю), концептуальность».
А также — приватность, добавляет Сергей Туманин, архитектор, автор проекта ЖК « Новая Кузнечиха » в Нижнем Новгороде:
«У нас «двор без машин» перерастает в концепцию приватного пространства. Каждые три дома формируют «квадрат»: внутри него люди гуляют с детьми, отдыхают, занимаются спортом, проводят праздники. А с внешней стороны располагаются квартальные проезды, ритейл, различная инфраструктура. Получается некий мини-город. В Нижнем есть и другие жилые комплексы с «двором без машин», но в них такое пространство назвать нельзя приватным — просто территория между отдельно стоящими домами, ограниченная препятствиями, чтобы машины не заезжали. Это два разных подхода».
Таким образом, иногда именно выбор концепции «Двор без машин» формирует весь дальнейший проект.
Когда автомобили сосредоточены за пределами жилой застройки, а в составе ЖК — многоподъездные дома, без сквозных подъездов с выходами на обе стороны уже не обойтись. Как говорится, это решение, «гениальное в своей простоте»: например, погрузка-разгрузка мебели или стройматериалов осуществляется с внешней стороны дома (а в более дорогих проектах — из подземного паркинга, куда спускается лифт).
По сути, жильцы имеют все ту же возможность ставить машину рядом с домом, пусть и не во дворе, а часть из них — даже наблюдать свою машину из окна.
«Двор без машин» — это безопасная территория, где дети могут играть без риска и угрозы со стороны автомобилей и посторонних лиц».
СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?
Застройщик вместе с архитектором всегда решает сложную задачу — куда деть автомобили: закрыт двор от транспорта или нет, а нормы обеспечения жильцов парковочными местами должны соблюдаться. Если двор — «без машин», то нужна либо дополнительная территория, либо подземные или многоуровневые паркинги. Следовательно, растут затраты. Но насколько?
«В среднем по рынку затраты на организацию паркинга составляют 3-4,5% в структуре общего объема инвестиций в строительство. Для организации плоскостных наземных парковок в квартале «Новые Котельники» мы отдали приблизительно 1 га земли: в числительном измерении это еще один жилой корпус. Учитывая, что площадь всего квартала практически 23 га — это 4% территории. Но у нас количество парковочных мест превышает действующие нормативы», — говорит Борис Лесков.
Сколько стоит такой комфорт для жителей? По словам г-на Лескова, средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Новые Котельники» (столичный регион) на сегодня — 89-98 тыс руб. за кв. м., а стоимость машиноместа в многоэтажном паркинге — 650-850 тыс руб., в планируемом подземном паркинге цены будут еще выше. Зато общая парковка на внешней стороне дома бесплатна.
По словам Елены Титовой, действующий в Нижнем Новгороде нормативный парковочный коэффициент — 0,7 машиноместа на квартиру — редко соответствует реальным потребностям.
«В Санкт-Петербурге норматив, который обозначен в правилах землепользования и застройки и других документах — одно парковочное место на каждые 80 кв. м жилой площади. Застройщик, который не предусмотрел этот «обязательный минимум», просто не пройдет экспертизу и не получит разрешение на строительство. Обеспечить норматив на плоскостной наземной парковке по всем нормам, так как учитывается еще и удаленность парко-места от здания, довольно сложно», — поясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation — девелопера ЖК комфорт-класса «Триумф Парк».
Высотному ЖК не обойтись без паркингов в подземных этажах или в отдельно стоящем здании.
По ее словам, грамотно спроектированный подземный паркинг — достаточно дорогое помещение как в строительстве, так и в обслуживании: «Место в подземном отапливаемом паркинге в проектах масс-маркета стоит в среднем от 600 тыс. до 1 млн руб., в проектах бизнес-класса — от 1,5 млн руб. и выше (цены Санкт-Петербурга — ред.). Фактически, некоторые застройщики продают места в паркинге по себестоимости или даже дешевле».
Парковочные места дороги, и жители покупают их не так активно, как квартиры. Затраты на паркинг переложить на них в полной мере не получится. Происходит повышение цены квадратного метра», — подтверждает Елена Титова.
Более того: если машины выносятся за пределы застройки, есть юридические тонкости, которые не всегда позволяют принять такие парковки «в зачет» при согласовании проектной документации и оформлении исходно-разрешительной документации.
«У нас в городе люди очень неохотно покупают места в подземных паркингах, — замечает Михаил Иванов, глава нижегородской строительной компании ННДК. — При себестоимости парковочного места выше миллиона застройщик в лучшем случае вернет свои деньги, продав по себестоимости, в худшем — уйдет в убыток. Соответственно, это должно покрываться маржинальностью непосредственно жилых площадей. Поэтому таких проектов больше в регионах, где маржинальность строительных проектов традиционно выше. «Двор без машин» у нас будет в новом ЖК, который мы планируем строить в нагорной части города, но он будет дороже, чем наш жилой комплекс в Сормове, где продуманная и благоустроенная дворовая территория все же предполагает возможность заезда на автомобиле».
Важно не забывать не только о затратах на создание, но и о тратах на эксплуатацию тех же капитальных парковок (отопление, уборка), — напоминает Елена Титова. Закрытый двор часто подразумевает наличие консъержа или охранника на КПП, который может в любое время обеспечить доступ на внутреннюю территорию транспорту экстренных служб. И конечно, эту территорию предстоит чем-то наполнить.
Благоустроенная дворовая территория, свободная от автомобилей — как правило, привилегия жильцов новых жилых комплексов .
«Двор без машин» — это в большей степени некий «бонус» жителям, — говорит Борис Лесков. Поэтому благоустройством застройщик занимается по своему усмотрению и исходя из собственных возможностей:
Если речь идет об одной-двух детских площадках и газоне — это одна стоимость, если увеличивать количество детских и спортивных площадок, добавлять зоны отдыха, кустарники и деревья, проектировать бульвары, велосипедные дорожки или даже зоны барбекю – удорожание может доходить и до 50% и больше».
По словам Елены Титовой, пока самые интересные образцы такой застройки — это крупные московские комплексы: креативные, качественные пространства, просторные, наполненные современными детскими мини-парками, летними кафе, велодорожками и даже висячими пешеходными мостами. Например, ЖК «Символ» в бывшей промзоне «Серп и Молот».
Детские городки, лавочки, велодорожки — необходимый минимум, но при заинтересованности и достаточной активности жильцов управляющая компания постоянно работает над улучшением инфраструктуры двора.
ПРИДЕТ ЛИ «ДВОР БЕЗ МАШИН» В ЭКОНОМ-КЛАСС?
Пару лет назад «двор без машин» действительно был только в проектах бизнес-класса, но потребности покупателя, его ритм жизни и современные реалии диктуют свои правила, — говорит Борис Лесков: «Все чаще девелоперы в борьбе за покупателя выводят на рынок проекты, которые включают в себя характеристики более высокого сегмента».
Концепция «двор без машин» перешла из сегмента «бизнес» в «комфорт», и ее популярность только растет. В Москве в своих проектах эту концепцию реализуют большое количество девелоперов в сегменте «комфорт» и «комфорт плюс».
Первые попытки реализации такого проекта в Нижнем Новгороде тоже были предприняты именно в бизнес-классе, компанией «Каркас Монолит», — напоминает Елена Титова. Однако сегодня даже в регионах «двор без машин» — это не обязательно привилегия «бизнеса». Например, ЖК « Новая Кузнечиха » с «двором без машин» — это жилье стандарт-класса («эконом» и «комфорт»).
«Мы достаточно давно осваиваем «комплексную» застройку. ЖК «Седьмое небо», ЖК «Цветы» сейчас уже большие, развитые микрорайоны, которые мы начинали строить, как и « Новую Кузнечиху », со стадии «пустыря». Приступая к разработке концепции нового проекта, мы сознательно хотели сделать шаг вперед в области квартальной застройки, предложить рынку принципиально другой продукт», — рассказал Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний».
Те факторы, которые для многих застройщиков являются второстепенными, а в данном контексте — двор без машин, для нас стали равноценными с такими основными характеристиками микрорайона, как его местоположение, цена, разнообразие планировочных решений, благоустройство».
«Приняв такое решение, мы должны были учесть все риски, найти баланс между ценой и тем комфортом, который получает конечный потребитель. Сделать продукт лучше по соотношению «цена-качество», — поясняет он.
Если жилой комплекс грамотно спроектирован, и закрытый двор образуют дома разной этажности, то его территория всегда будет хорошо освещена.
КАК ЭТО ПРОДАЕТСЯ?
«Мы как-то проводили опрос потенциальных покупателей на тему уникального торгового предложения. Для обеспечения лучших продаж (ещё на этапе проектирования) нам важно было выяснить, что они предпочтут: «двор без машин» или «всегда доступное парковочное место». Выбор, как можно догадаться, был в пользу парковки», — рассказали DK.RU в ГК «Приволжье».
При выборе квартиры в массовом сегменте наличие закрытого двора — один из существенных факторов второго плана (после основных параметров: цены, местоположения и т.п.), — свидетельствует и Елена Валуева.
«Концепцию «двор без машин» мы использовали как конкурентное преимущество, в том числе и в рекламных кампаниях. 90% наших покупателей реагировало положительно. Безусловно, были и те, кто хотел оставлять свой автомобиль во дворе, потому что «так привык». Но когда монолитные работы в корпусах первой очереди были закончены и началось благоустройство территории, жители квартала начали понимать все плюсы», — говорит Борис Лесков.
Инфографика АН «Приволжье»: пожелания покупателей к инфраструктуре жилого комплекса.
«Знаете, что мне нравится в « Новой Кузнечихе »? Заходишь во двор, а он полон детьми. Еще только первый квартал заселен, а уже чувствуется: здесь настоящая жизнь, здесь живут люди, и кажется, им тут комфортно. Двор, защищенный от шума с улицы — какой-то свой маленький мир. И как раньше, кого-то из окна зовут домой обедать. Вот я, кажется, о таких простых вещах говорю, ностальгических даже. Но это и есть ценность нашего продукта, которая сформировалась из решения о том, чтобы делать закрытые дворы: родители уверены в безопасности детей, двор — это центр притяжения, общения, здесь хочется проводить время. Ну, и интересы автомобилистов учтены в достаточной мере», — говорит Борис Замский.
«Мы предложили такую концепцию заказчику, и чтобы реализация проекта пошла именно в этом ключе, пришлось провести много переговоров. В итоге, мы попытались сделать покупателям предложение другого уровня жизни, и они его восприняли. Понимаете, люди выбирают то, что им ближе. Уровень продаж будет выше, можно будет поднимать цену, и с точки зрения бизнеса такие «фишки» — то, что создает проекту прибавочную стоимость», — говорит Сергей Туманин, рассказывая о « Новой Кузнечихе ».
По мнению застройщиков, решение «изжить» машины из дворов — это ответ времени, а «двор без машин» — это разумный компромисс.
«Например, в Японии, приобретая автомобиль, покупатель должен предъявить документальное подтверждение того, что ему есть, где этот автомобиль хранить, — говорит Елена Валуева. — А в некоторых районах Лондона, где новые дома строятся в пешей доступности к станциям общественного транспорта, парковки вовсе не предусмотрены — считается, что людям не нужен личный транспорт при наличии общественного. Полагаю, мы к этому тоже скоро придем. Некоторые застройщики уже предусматривают в своих подземных паркингах места для каршеринговых машин. Мировой опыт показывает, что решить проблему с парковками можно только комплексно, желательно на государственном или региональном уровне».
Двор без машин и парковка в ЖК «Новая Кузнечиха» в Нижнем Новгороде
«Двор без машин» как символ новых стандартов качества жилья
Данный тезис в полной мере применим и к столь важной и сложной отрасли как жилищное строительство. При регулировании этой сферы необходимо грамотно соотнести два главных аспекта: жители должны получать доступное и комфортное жильё, а застройщикам должно быть выгодно такие дома создавать. Свой вариант компромисса предложили в правительстве Нижегородской области.
Более полугода продолжалась разработка новых региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). К обсуждению пригласили все заинтересованные стороны: депутатов регионального парламента, застройщиков, независимых экспертов, представителей банковского сектора. Участие последних очень важно, ведь банки должны оценивать риски того или иного проекта, выдавая кредит на его реализацию.
Изменения коснулись, главным образом, обязательных требований для застройщиков при новом строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Принятие новых правил экспертное сообщество называет весьма своевременным. Необходимость перемен отметили и на федеральном уровне: в феврале 2023 года вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин рекомендовал регионам сократить стандартный норматив определения парковочных мест при строительстве многоквартирных домов, иначе темпы автомобилизации населения всегда будут опережать дорожное строительство.
«Адаптация региональных норм градостроительного проектирования под современные реалии – это тенденция многих российских регионов. Нижегородская область подготовила взвешенный и гибкий нормативный акт, учитывающий потребности жителей в части доступности жилья, безопасности внутридворовых территорий, а также застройщиков, которых новые нормы стимулируют быть конкурентными на рынке и при этом создавать более качественное и комфортное жилье», — уверен заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Комфортные дворы для пешеходов
В региональных нормативах градостроительного проектирования впервые появилось понятие «двор без машин». Дело в том, что авторы документа постарались сделать акцент на безопасности, экологичности и комфортности придомовых территорий при проектировании новых ЖК. Если прежде застройщик должен был размещать 100% парковочных мест внутри земельного участка многоквартирного дома, то теперь эта доля не может превышать 50%, а остальные 50% – в радиусе 800 метров, то есть в шаговой доступности.
Иначе теперь будет рассчитываться и общее число парковочных мест для каждого дома. Если ранее застройщик был обязан предусмотреть пространство из расчета 0,7 машиномест на каждую квартиру, то теперь – одно парковочное место должно приходиться на 85 кв.м общей площади квартир в доме в нагорной части города и на 90 кв.м – в заречной части. Для застройщиков предусмотрен и понижающий коэффициент в случае строительства многоуровневой или подземной парковки, а также при наличии остановок двух-трёх видов общественного транспорта в радиусе 500 метров от дома.
«Новые нижегородские РНГП – революционный подход для отечественного проектирования. Они показывают реальную взаимосвязь между квадратными метрами, где живёт человек, и площадью, которую занимает его автомобиль. Подход – на каждую квартиру по одному парковочному месту площадью 40 кв.м – это советский подход. Если исходить из того, как мы на самом деле живем, когда у каждого третьего есть свой автомобиль, на 24-этажный дом надо строить 15 этажей парковок под землей. Поэтому, одно парковочное место на 85 кв.м жилой площади – это честно. Новые РНГП призывают к здравому смыслу. Все современные города тесные. Например, в Токио госномер на машину выдается, если показать ордер, что этой машине есть где «ночевать». А у нас как? Часто паркуются так – два колеса на газоне, два – в пожарном проезде. Поэтому новые нормативы – это шаг в правильном направлении»,
— уверен ординарный профессор НИУ «Высшая школа экономики» Михаил Яковлевич Блинкин.
Таким образом, состоялся переход к более гибкому определению потребности в парковочных местах. Важно, что новые нормативы обязуют застройщика предусматривать создание машиномест на каждой очереди строительства: сдан дом – должна быть готова и стоянка для автомобилей. При этом 10% мест на парковке отводится транспорту, на котором передвигаются инвалиды.
В столице Приволжья уже имеются примеры реализации концепции «двор без машин»: ЖК «Анкудиновский парк», ЖК «Новая Кузнечиха», микрорайон «Юг» и др. Отныне эта практика станет обязательной для всех.
«Мы вводим новые стандарты строительства качественного жилья. Новые нормативы позволят застройщикам подробно спрогнозировать экономику проекта. Многие из них ждут этот документ. Он будет направлен на создание конкурентного рынка строительной отрасли и даст равную возможность развиваться как местным, так и иногородним строительным компаниям. Планируется, что он даст стимул для увеличения объемов ввода жилья в многоквартирных домах. В конечном итоге принятые нами стандартны строительства направлены на обеспечение нижегородцев доступным и комфортным жильём», — отметил заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов.
Предполагается, что новые РНГП позволят освоить земельные участки, которые ранее застройщики обходили стороной, поскольку в их границах нельзя было разместить нужное число машиномест. Изменённые нормативы активизируют процесс наращивания градостроительного потенциала в регионе, уверены авторы поправок. В оборот планируется вовлечь и территории, «замороженные» с 2011-2013 годов по договорам развития застроенных территорий (РЗТ). В последние годы с инвесторами были расторгнуты 57 таких соглашений: потенциал простаивающих кварталов с ветхими домами оценивается в 1,35 млн кв.м нового жилья. В целом же в 2023-2027 гг. по договорам РЗТ планируется построить около 502 тыс. кв.м жилья.
Также с 1,2 до 1,5 повышен коэффициент плотности застройки (т.е. отношение суммарной площади зданий к площади территории) свободных земельных участков – в отдельных случаях он может увеличиться и до 3, но тогда на плечи инвестора ложится возведение социальной инфраструктуры: детских садов, школ. Власти рассчитывают, что новые правила позволят значительно увеличить динамику ввода жилья в столице Приволжья и области. При этом за последние три года объём строительства в регионе вырос в 1,5 раза. Так, по итогам 2022 года в Нижегородской области было введено более 1,7 млн кв.м жилья, что на 7% выше показателей 2021 года (1,59 млн кв.м). За минувший год значительно вырос и объём ввода многоквартирных домов: площадь квартир в 2022 году составила 591 тыс. кв.м, годом ранее – лишь 450 тыс. кв.м.
По мнению главы комитета по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям областного Заксобрания Василия Суханова, новые нормативы – одни из самых продвинутых в России, жители и застройщики вскоре оценят их преимущества. Дело в том, что старый норматив был явно избыточен – это продемонстрировали ночные подсчёты числа припаркованных машин жителей в новейших ЖК столицы Приволжья. Выяснилось, что реальная наполняемость придомовых парковок составляет 54–56 машин на 100 квартир. Поэтому новый порядок расчёта машиномест будет весьма справедливым. По словам Суханова, обновлённые РНГП позволят решить амбициозную задачу – ежегодный объём ввода многоквартирных домов в границах Нижегородской агломерации должен достигнуть 1 млн кв.м.
Развитие в комплексе
В качестве пилотных территорий, в отношении которых могут быть применены понижающие коэффициенты расчета парковочных мест, рассматриваются проекты КРТ (комплексного развития территорий). Предполагается, что здесь количество машиномест будет напрямую зависеть от доступности разных видов общественного транспорта. Это позволит осуществить постепенную трансформацию инфраструктуры жилых микрорайонов и стимулировать застройщиков к увеличению темпов строительства с условием соблюдения социальных обязательств.
Механизм КРТ будет запущен уже в текущем году, скоро состоятся первые торги – согласованы мастер-планы трёх пилотных площадок, ещё три вскоре будут рассмотрены на региональном штабе. Речь идёт о 122,7 га, где будет построено 1,17 млн кв.м жилья с населением 46 тыс. человек. Кроме этого, в 2023-2024 гг. планируется запустить не менее 12 площадок КРТ общей площадью 332 га.
«Сфокусированная в новых нормативах идеология строительства научно обоснована. Мы изучали опыт других регионов. На протяжении многих лет у нас строили большие микрорайоны, не обеспеченные школами, детскими садами и другой социальной инфраструктурой. Эту порочную практику нужно было прекратить. Покупая квартиру, люди хотят понимать, куда будут ходить их дети, где поставить автомобиль. Кроме того, необходимо наращивать темпы строительства жилья для расселения ветхих и аварийных домов. Изменения направлены на решение этих задач», — заключил председатель комитета по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям Заксобрания Нижегородской области Василий Суханов.
ДВОР БЕЗ МАШИН: концепция нового времени
Приобретая квартиру в новостройке, расположенной в зоне комплексного освоения территории, человек стремится к покупке и соответствующего качества жизни, которое в случае с комплексной застройкой кардинально отличается от точечных 1-2-подъездных проектов.
В условиях нового времени качество жизни формируется возможностью проведения полезного и разнообразного досуга на своей территории, без необходимости выезжать за пределы микрорайона в город. Помимо инфраструктуры (социальные, торговые и деловые объекты), качество жизни формируется общественными пространствами — дворами, парковыми зонами, бульварами.
Фактор территории выходит на первый план, внимательное отношение застройщика к общественным зонам отличает продажу квадратных метров от строительства микрорайона для жизни.
При работе над одним из региональных проектов комплексного освоения территории была взята за основу концепция «Двор без машин», к которой генпланисты и маркетологи Vesco Group пришли своим путем, через долгие итерации по поиску наилучшего решения в соблюдении баланса интересов девелопера и будущих жителей. Об этом опыте мы и хотим рассказать.
Жилой комплекс Замитино, примеры оформления общественных территорий:
Концепция «Двор без машин»
Двор без машин — концепция планирования территории, которая наилучшим образом отвечает новому времени и основана на правильной с жизнеутверждающей позиции расстановке приоритетов: качество жизни и безопасность.
Повышение качества дворовых пространств — это тренд к повышению качества повседневной жизни.
Преимущества концепции «Двор без машин»:
1. Безопасность детей. Повсеместное распространение автомобилей повышает риски для самых маленьких жителей, которые часто «заигрываются» на площадке с друзьями и в нужный момент не включают систему контроля. Одним из вариантов контроля является забор вокруг детской зоны отдыха. В концепции «Двор без машин» естественным барьером выступает само строение дома. Концепция безмашинных дворов накладывает ограничения на выбор проектов домов: обязательным является выход из подъезда на 2 стороны. Таким образом дети не пересекают дорожное полотно с автомобильным потоком и сразу попадают на игровую площадку своего двора.
2. Увеличение полезной площади типового двора. На примере городской застройки отлично видно, что даже в кварталах, где в центре расположена детская или спортивная площадка, по внутреннему периметру проходит дорожное полотно. Расстояние между жилыми строениями — фиксированная величина, а значит дорога снижает полезную площадь типового двора на 20%. В концепции безмашинных дворов проезд пожарных машин по территории двора осуществляется по геосетке, которая пропускает сквозь себя газон и не провоцирует владельцев частных автомобилей парковаться в зеленой зоне.
3. Дружелюбность общественных зон. Существующая жилая застройка не справляется с количеством машин владельцев, которые паркуются не только на проезжей части, но и на тротуарах и газонах, чем мешают мамочкам с детьми, пенсионерам и другим жителям, которые при передвижении должны лавировать между припаркованными транспортными средствами. В то время как к планировке территории должны применяться законы разведения разных логистических потоков, что и реализовано в концепции «Двор без машин». Тем самым снимается уровень социальной напряженности, который так характерен для уже существующей застройки, особенно в спальных районах.
В зависимости от класса проекта, парковочные пространства:
- выносятся за пределы двора и располагаются в зоне дорожного движения (при необходимости — не только по бокам вдоль тротуаров, но и в центральной части между двух полос движения),
- уводятся на -1 этаж — под территорию двора,
- дополняются многоэтажными паркингами, расположенными на краю застройки.
4. Многофункциональность дворов, которая стала возможной из-за большой площади территории. Теперь один двор вмещает не только детскую площадку, но и игровую зону, ворк-аут уголок, беседки и мангал, т.е. учитывает требования к досугу более широкой аудитории. Более подробно про качественное наполнение дворов читайте в нашем следующем материале. Безмашинные пространства позволяют использовать первые этажи под коммерческие помещения досугового формата — булочные и кофейни с открытой верандой — лучший летний вариант семейного отдыха.
5. Более высокая скорость появления реальной жизни в жилом комплексе. Квартальная застройка позволяет девелоперу в первой же очереди продемонстрировать модель всей будущей жизни. Покупатели сразу видят отношение застройщика к обустройству общественных пространств — качеству дорожного покрытия, достаточности парковок, уровню озеленения и насыщенности досуговой инфраструктурой. О том, как вдохнуть жизнь в жилой комплекс, читайте в нашей статье «Эвент, как механизм формирования лояльной аудитории в жилом комплексе».
Представленная концепция с большими функциональными дворами более выигрышная, чем жилая застройка с парковой зоной, обустройство которой покупатели ждут довольно долго. Причина проста и относится к бизнес-стратегии: если территория благоустройства масштабна, она требует одномоментно значительного объема финансирования, которое застройщик стремится не только максимально снизить (читай сэкономить), но и отнести на максимально поздний период развития проекта, т.е. оплатить не с инвестиционных средств, а только после выхода проекта на самоокупаемость.
Кстати, двор без машин не заменяет бульвара, который служит роллерам, велосипедистам, любителям бега и прогулок с детскими площадками. Но альтернативой парку может рассматриваться в полной мере, поскольку по площади вполне сопоставим с типичными зелеными скверами, которые проектируются в комплексной застройке.
6. Концептуальность. Мы настаиваем, что архитектурная и территориальная концепции являются основой продаж. Забота о покупателе — лучшая маркетинговая стратегия, отличающая новый проект от конкурентов.
Экспертиза концепции «Двор без машин»
Оценить концепцию «Двор без машин» мы пригласили коллег — Агентство « Городские проект ы», созданное на базе фонда «Городские проекты» Ильи Варламова и Максима Каца. Городские проекты — компания, которая не только занимается развитием городской среды, но и ведет активную работу по продвижению принципов городской застройки и обустройству общественных пространств в массы.
Сама идея внутренних дворов, формирующих среду обитания и досуга жителей, коллеги приняли с позитивом, но высказали гипотезу уменьшения дворовых пространств. Сомнения коллег лежат не в плоскости экономического обоснования низкой плотности застройки (затрат на обустройство и озеленение, а также дальнейшую эксплуатацию в пересчете на 1 квартиру), а в самоидентификации жителя.
Такую площадь, даже насыщенную функциями, трудно сделать визуально привлекательной, освоить человеку. Большие пространства в городах способствуют изоляции, маленькие, наоборот стимулируют общение. Более локальный двор создаст ощущение приватности, безопасности, предоставит больше возможностей для идентификации его как «мой двор», комментирует Вадим Гинзбург, директор агенства «Городские проекты».
Преимущества больших «Дворов без машин» по мнению Vesco Construction
Со стороны теоретического осмысления мы согласны с тем, что чем меньше общественная зона, тем она более уютна. Но применение функционального зонирования позволит создать несколько таких мини-зон на единой территории.
«Грубо говоря, не обязательно ограничивать мини-зону зданиями, естественными визуальными барьерами могут служить элементы озеленения, разделяющие (условно) двор на 3 зоны: детскую, спортивную, взрослую. В нашей концепции каждая площадью 27*27 кв.м., т.е. 1 кв.м. на 1 жителя против 0,7 кв.м. по нормативам», комментирует оценку коллег Дмитрий Фимушкин, ГАП по малоэтажному проектированию Vesco Construction.
Концепция «Двор без машин» от Vesco Group:
И риск проектирования большого двора лежит в плоскости реализации, когда застройщик не заказывает проект благоустройства, а самостоятельно обустраивает территорию, не учитывая множество важных деталей сочетания зон разного функционального назначения.
Комплексный сравнительный анализ большого и маленького двора дал следующие результаты:
1. Плотность застройки при больших дворах выше.
2. Инсоляция: в малых дворах в 2 раза меньше света, чем в больших. В утренние часы с октября по апрель маленькие дворы и вовсе лишаются дневного освещения.
3. Полезное пространство двора не так велико, если вспомнить про «потери» — зеленую зону геосетки, которая расположена по внутреннему периметру двора, что уменьшает площадь, пригодную для расположения на ней объектов инфраструктуры.
В заключении анализа хочется сказать, что изначально мы отталкивались от более компактных дворов, чем делали их более традиционными с типовыми элементами благоустройства. И именно от уменьшения площади этих дворов мы хотим уберечь девелоперов, которым импонирует концепция «Двор без машин» от Vesco Group.
Если вы задумались о разработке концепции малоэтажного жилого комплекса и видите в ней долгосрочное преимущество — звоните нам прямо сейчас!