Где заверить договор купли продажи

Где заверить договор купли продажи

Статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.

Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество.

При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53.1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.

Регистрация договора купли-продажи: а нужен ли нотариус?

Одним из самых животрепещущих вопросов, касающихся сделок с жильем, остается необходимость услуг нотариуса
К примеру, нужно ли регистрировать у него договор
купли-продажи? Сегодня я предлагаю вам поговорить о том, что такое
нотариус, и какие функции он выполняет.
Итак, что же делают нотариусы:
1) удостоверяют сделки;
2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;
4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;
5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой;
7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;
8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
10) удостоверяют время предъявления документов;
11) передают заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
13) совершают исполнительные надписи;
14) совершают протесты векселей;
15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
16) принимают на хранение документы;
17) совершают морские протесты;
18) обеспечивают доказательства;
19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Т.е., по вашему желанию вы сможете удостоверить сделку по недвижимости у нотариуса, но согласно ст. 22.1 ФЗ «О нотариате», услуга эта будет платной:
• детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным
братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
• другим лицам – в зависимости от суммы договора:
— до 1 000 000 рублей – 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
— от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 10 000
рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
— свыше 10 000 000 рублей – 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.
Естественно, возникает резонный вопрос, а стоит ли тогда обращаться к
нотариусу? И вот здесь решать уже непосредственно Вам. Обращаясь к
нотариусу, Вы, с одной стороны, теряете довольно-таки значительную сумму
денег, а с другой – получаете определенную юридическую защиту.
Что дает вам заверение договора купли-продажи у нотариуса?
• договор, подписанный и удостоверенный у нотариуса, намного тяжелее обжаловать и расторгнуть,
• нотариус обязан проверить не только документы на сделку, но и дееспособность лиц, участвующих в ней,
• согласно тому же ФЗ «О нотариате», нотариус будет нести ответственность за сделку, совершенную с нарушением законодательства.

Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости.

Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

При этом следует учитывать, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

Договор о возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

При удостоверении договоров купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (пункт 1 части 1 статьи 22,1), а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Размер нотариального тарифа составляет:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Где заверить договор купли продажи

Договор купли-продажи — это основной документ при сделках с недвижимостью. Без него передача жилья продавцом покупателю будет незаконной. По статье 550 Гражданского кодекса РФ допускается составление и подписание такого договора от руки.

Но иногда может потребоваться нотариально заверенный договор купли-продажи квартиры. В отличие от обычного, в нём есть дополнительные пункты, которые помогут избежать возможных конфликтов между сторонами. Гарантом чистоты сделки в таком случае становится нотариус, который действует от имени государства.

Расскажем, в каких случаях нужно нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости.

Когда нужно заверять договор купли-продажи квартиры нотариально

При покупке квартиры от застройщика основным документом будет договор долевого участия , если дом ещё не сдан, или договор купли-продажи, если речь идет о готовом жилье. Оба документа по умолчанию не нуждаются в заверении у нотариуса.

Оформление купли-продажи недвижимости через нотариуса обычно требуется при приобретении жилья на вторичном рынке. Сделка по продаже такой квартиры имеет множество нюансов, и именно со «вторичкой» чаще всего возникают проблемы.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости у нотариуса необходима в следующих случаях.

1. Продаваемая квартира — это долевая собственность нескольких человек . Если они все одновременно продают свои доли по одному договору, то сделать это можно и без участия нотариуса. А вот если расстаться с недвижимым имуществом решит один или несколько собственников, то они должны заручиться согласием остальных владельцев долей.
   Например, квартира принадлежит двум взрослым детям и их матери. Если один из детей решит отделиться и продать свою долю, то потребуется согласие остальных членов семьи и оформление сделки через нотариуса. Это же правило действует в случае дарения доли .
2. Один из собственников жилья (или единственный собственник) не достиг 18 лет. Нотариус проверит соблюдение интересов ребёнка, а также наличие согласия на сделку от органов опеки. Если несовершеннолетний — покупатель жилья, то согласие нотариуса не требуется.
3. Квартиру приобретают супруги, причем оформляют её не как совместное имущество, а выделяют каждому личную долю . Исключение — если при регистрации брака был заключён официальный брачный договор, в котором прописаны имущественные интересы каждого из супругов. Тогда именно его нужно будет предъявить при оформлении права собственности.
4. Один из собственников продаваемой квартиры недееспособный. Например, страдает психическим расстройством. В этом случае дополнительно потребуется предъявить согласие органов попечительства и опеки. Важно отметить: оформлением сделки в этом случае занимается опекун, потому что он дееспособен. Если недееспособность собственника была бы скрыта, а потом обнаружена, сделку по продаже признали бы недействительной.
5. Оформление доверенности . Если владелец недвижимости не может сам присутствовать при сделке, он может попросить представлять его интересы родственника или знакомого. И в этом случае необходима нотариально заверенная доверенность, чтобы действовать от имени продавца. Иначе Росреестр не примет документы для регистрации.
6. В отдельных случаях оформление продажи квартиры через нотариуса может потребоваться при получении ипотеки . Например, если квартира, находящаяся в долевой собственности становится залогом. Другой случай — приобретение доли в квартире при помощи ипотеки . Поскольку предмет покупки — только доля, а залогом у банка становится вся квартира, то такая сделка оформляется у нотариуса.
7. При оформлении наследства или дарения недвижимости.
8. Если заключается договор ренты , по которому владелец квартиры обязуется передать жильё другому человеку за пожизненное ежемесячное содержание.

Нотариальную сделку купли-продажи квартиры можно провести даже в тех случаях, если закон этого не требует. Например, покупатель не пользуется услугами риелтора, а сам не знает, как проверить чистоту сделки. Нотариус проверит подлинность документов, дееспособность продавца и выступит гарантом правомерности сделки. Также он поможет грамотно составить договор, учитывающий все интересы продавца и покупателя.

Как выбрать нотариуса

При выборе нотариуса важно знать, что удостоверение сделки должно проходить в том субъекте России, где находится квартира. Если покупатель живёт в Норильске, а покупает квартиру в Москве, то ему придётся приехать в столицу и именно там обратиться в нотариальную контору.

В сфере нотариата мошенничество — редкое явление. Все специалисты действуют по единым установленным стандартам, за соблюдением которых следит Федеральная и региональные нотариальные палаты.

В редких случаях мошенники могут сделать поддельную печать нотариуса и предлагать свои услуги. Проверить подлинность личности нотариуса можно на сайте Федеральной нотариальной палаты . Кроме того, у мошенников нет постоянного офиса, поэтому стоит избегать предложений провести заверение сделки на дому или в другом стороннем месте. Лучше обратиться в любую ближайшую нотариальную контору с постоянным физическим адресом.

Что делает нотариус при покупке квартиры

Покупка недвижимости через нотариуса означает, что он не просто заверит печатью и подписью документы. Специалист проводит большую работу:

• разъясняет сторонам смысл сделки, её значение и последствия;
• убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений;
• проверяет подлинность документов на квартиру и правомерность владения продавца недвижимостью;
• фиксирует отсутствие у продавца обременений и других фактов, которые могут помешать совершению сделки;
• удостоверяет законность сделки.

Только после этих шагов нотариус заверяет договор купли-продажи квартиры.

Документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса

Чтобы оформить сделку через нотариуса, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:

• документы, удостоверяющие личности всех участников сделки; , где оговорены намерения сторон совершить сделку и её условия;
• документация на квартиру, подтверждающая право владения ею продавцом;
• формы 7 и 9 с указанием характеристик жилой недвижимости и перечнем лиц, зарегистрированных в ней;
• если в сделке участвуют дети или недееспособные люди, то нужны согласия из органов опеки;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• если жильё приобретается с использованием сертификата материнского капитала , то нужна его копия;
• при ипотечной сделке потребуется договор на предоставление кредита.

Как происходит купля-продажа квартиры через нотариуса

Нотариальная сделка с квартирой проходит в несколько этапов.

1. Проверка нотариусом всех документов.
2. Составление договора купли-продажи и соглашения о передаче денег.
3. Подписание документов всеми участниками сделки.
4. Регистрация нотариусом договора купли-продажи.
5. Оплата услуг нотариуса.

После этого нотариус сам направляет договор на регистрацию в Росреестр, причём срок оформления сокращается с 7 до 3 дней, иногда — даже до одного дня. Документы от нотариальной конторы будут у органа в приоритете, потому что не проходят дополнительных проверок — их уже сделал нотариус.

Когда документы готовы, продавец и покупатель повторно приходят в нотариальную контору для их получения, и деньги поступают продавцу.

Сколько стоит сделка с недвижимостью через нотариуса

Услуги нотариуса не бесплатные, и вопрос о том, кто платит нотариусу при продаже квартиры, должен быть решён заранее. Чаще всего финансовая нагрузка ложится на покупателя, ведь именно он рискует деньгами и больше заинтересован в том, чтобы сделка прошла без проблем. Но нередко стороны договариваются о том, что расходы на нотариуса делятся пополам.

Стоимость услуг нотариуса складывается из госпошлины и оплаты за сопутствующие услуги. Размер госпошлины прописан в статье 333.24 Налогового кодекса и составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. В этой же статье прописаны и тарифы на сопутствующие услуги — например, доверенности, согласия.

Максимальные тарифы на прочие услуги — составление и печать документов, их подачу на государственную регистрацию и т.д. — устанавливаются Федеральной нотариальной палатой отдельно для каждого региона. Например, в Москве в 2023 году за такую работу придётся заплатить не менее 7700 рублей.

Подведём итоги

Итак, нужен ли нотариус при покупке квартиры? Обязательно — в случаях, прописанных в законе. Если сделка с долями, участием несовершеннолетних или недееспособных людей была проведена без нотариуса, то она будет признана незаконной. Это значит, что у покупателя в любой момент могут потребовать вернуть квартиру продавцу. В свою очередь продавец должен будет вернуть деньги, что не так просто.

Делать нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры или нет, если этого не требует закон, каждый решает сам. С одной стороны, это трата денег и времени. С другой — таким образом можно максимально обезопасить себя от мошенничества.