Новый виток "гаражной амнистии" в Москве?
13 июля 2023 года Государственной Думой в третьем чтении принят законопроект № 1192708-7 "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Это означает, что с практически стопроцентной вероятностью проект станет Федеральным законом, который вступит в силу 1 октября 2023 года.
Это очень важный, я бы даже сказал знаковый закон, касающийся собственников капитальных гаражей в разного рода ГСК. Таким счастливчикам категорически рекомендую внимательно ознакомиться с окончательной редакцией полного текста будущего закона.
Однако ближе к делу. В прохождении "гаражной амнистии" в Москве в известных мне случаях отказывали из-за пунктов Приложения к Приказу от 27 августа 2021 года № 214 по Департаменту городского имущества города Москвы:
— 9.3. Несоответствия границ испрашиваемого земельного участка для размещения гаража утвержденному проекту межевания территории (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать).
— 9.5. Размещение гаража не предусмотрено утвержденным проектом планировки территории, либо проект планировки территории отсутствует (за исключением случаев, если право собственности на гараж зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).
На эту тему читаем в будущем законе:
Статья 3. Определение границ территории гаражного назначения
1. Местоположение границ территории гаражного назначения определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории не является обязательной, однако может быть осуществлена по решению общего собрания собственников гаражей или членов гаражного кооператива.
2. Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории гаражного назначения, до их утверждения должны быть одобрены не менее чем двумя третями голосов собственников гаражей или членов гаражного кооператива на общем собрании собственников гаражей или членов гаражного кооператива.
3. Земельный участок, предназначенный для размещения гаража, может быть включен в границы только одной территории гаражного назначения.
Похоже, что можно будет попытать счастья еще раз и, соответственно, продолжить цикл записей о личном опыте прохождения "гаражной амнистии" в Москве.
Москва прощается с рядами зеленых металлических боксов
Вы не найдете на московских информационных порталах программу по сносу частных одноэтажных гаражей. Официально ее нет. Инициатива исходит как бы от районных управ. Мол, город задумал сделать на означенной территории что-то полезное, в связи с чем будет произведен «демонтаж гаражных объектов». Соберите документы, получите компенсацию, освободите бокс, оставьте ворота открытыми. Всего вам доброго.
Как правило, за несколько недель до сноса управа предупреждает владельцев гаражей. Люди начинают вывозить имущество и собирать пакет документов для получения компенсации. За металлический бокс на счет его владельца перечисляют 175 тыс. рублей. Надпись «не ломать» значит, что человек по какой-то причине еще не получил денег. Этот бокс отрезали от остальных, чтобы он не сложился вместе с остальными как карточный домик
Сносят гаражи трактором с ковшом. Несколько минут — и от бокса ничего не осталось. Под ударами ковша кренится весь ряд
Металл — самое ценное, что остается после сноса. Его забирает уполномоченная управой компания. Крупные части поднимает и складывает в контейнер КамАЗ с манипулятором. Потом едет бортовая «Газель»: рабочие закидывают в нее детали помельче
Одновременно на развалинах бродят частные «копатели». Килограмм железа как вторсырья стоит примерно 24 руб, килограмм меди — 60 руб. Мало кого интересуют доски, хотя один мужчина на «Форде Фокус» наполнил ими длинный прицеп. «Дача сгорела, какие-то дети подожгли, буду строить новую», — пояснил он
Гаражные кооперативы традиционно используются для хранения разукомплектованных машин. На улице автомобиль без стекла оставлять боязно, а на закрытой площадке он может стоять годами. Оранжевый умывальник на двери — примета того, что гараж для его владельца значит больше, чем просто место для хранения машины. Нередко боксы используются для дружеских посиделок в режиме «вдали от жен»
У гаражных кооперативов, которые сносили в апреле 2023 года на Кронштадтском бульваре в Москве, был свой оберег: линия электропередач с напряжением 110 тысяч вольт. Боксы стояли прямо под ней. Здоровья соседство с ЛЭП точно не добавляет. Однако «в рамках мероприятий по благоустройству и озеленению территории города» управа Головинского района все равно попросила освободить территорию. Корреспонденты «Автопилота» прогулялись по месту событий, поговорили с людьми, зафиксировали приметы исчезающей гаражной культуры.
Типичное здание правления. Желательно, чтобы из его окон просматривался весь гаражный кооператив. По определенным дням и часам в этом помещении принимает Председатель, в то время как сторожа несут вахту круглосуточно. За редким исключением канализации в таких помещениях нет
Владельцы гаражей активно осваивали подземное пространство. Ямы для ремонта машины — не самое популярное явление. Чаще встречаются погреба для хранения дачного урожая — картошки, морковки, свеклы, яблок, а также «закруток» — стеклянных банок с консервированными огурцами, помидорами, грибами и прочей закусью. Подземные помещения бывают двухкомнатными и даже двухуровневыми, иногда — обстановкой, например, диваном
По всей вероятности, в течение месяца от этих гаражей ничего не останется. Метро «Водный стадион» в трех минутах ходьбы. И нельзя сказать, что гаражи гармонично смотрятся на фоне новой застройки»
Реакция владельцев гаражей всегда одинаковая: «Да кто они такие! Да это незаконно! Мы будем жаловаться! Будем судиться! Выйдем на улицы! Нас таких тысячи! Нас услышат! Они вообще подумали, где мы будем ставить свои машины? Где хранить резину?».
Однако в глубине души все понимают: сопротивление бесполезно. Каждый москвич видит: понастроенные 30, 40 и 50 лет назад гаражные кооперативы исчезают во всех районах города. Чуть раньше так же бесследно исчезли из столичных дворов металлические укрытия-ракушки.
Известная городская легенда. «Начали сносить гаражи, открывают — там «Москвич-412», новый, в масле, 25 км на одометре!». Кто и зачем поставил машину на хранение полвека назад, а потом исправно платил взносы, история умалчивает. Про этот BMW можно сказать одно: сбоку он выглядит еще печальнее
Перед сносом, когда ворота открыты, становится понятно, кто как жил. Изначально бокс — это голый металл на стенах и земляной пол. Некоторые хозяева за десятилетия так и не внесли никаких улучшений. Но встречаются разные варианты ремонта. Эконом — покраска стен. Комфорт — обустройство теплоизоляции с помощью пенопласта. Бизнес — полная отделка стен деревом, как в парилке
Несколько лет назад Москва начала обносить зеленые ряды гаражей однотипными металлическими серебристыми заборами, чтобы те не мозолили глаза. Кто-то ложно воспринял сигнал: огородили — значит, смирились. Но оказалось, что за забором даже удобнее сносить: вы будете каждый день проезжать на машине, и даже не заметите, как исчезает очередная стоянка. Забор, как платок фокусника, потом уберут, а за ним — пустырь.
После сноса гаражей возникает вопрос — куда деть собак, что их охраняли? Правда, в последние годы собаки на воротах встречались нечасто
Бывшие владельцы гаражей на Кронштадтском бульваре, естественно, недовольны сносом. На полученную компенсацию в 175 тыс. руб. не получится купить ни отдельный бокс, ни даже место на многоярусной парковке. В своих бедах люди винят застройщика, утыкавшего район «Водного стадиона» новыми корпусами: «Кто живет в этих домах? Приезжие! Москва не резиновая. А они едут и едут!». В планы города сделать на месте гаражных кооперативов зеленый бульвар мужики тоже не верят: «Кто будет гулять под проводами?! Какие мамаши с детьми? А убрать ЛЭП невозможно, она Тушино питает». Напрасно корреспондент «Автопилота» убеждал, что Москве по силам убрать провода — ЗИЛ снесли, и ничего
Те, кого еще не снесли, находят убедительное объяснение своей неприкосновенности. «У нас тут половина гаражей принадлежит ветеранам органов». Или «этой землей распоряжается не город, а РЖД, все равно рядом с железной дорогой ничего строить нельзя».
Но проходит время, и без страха выселяют ветеранов органов, лично знавших Владимира Ефимовича Семичастного, председателя КГБ СССР, а вдоль железной дороги обустраивают газон и прокладывают новый автобусный маршрут.
Шанс для миллионов: кого затронет «гаражная амнистия»
«Законным путём идти можно. Дойти трудно», — сетовала героиня легендарного фильма «Гараж», повествующего о жарких заседаниях гаражного кооператива во времена СССР. Будни владельцев гаражей с тех пор не стали легче: местные власти периодически сносят гаражи, пользуясь пробелами в законодательстве, в котором не был прописан статус гаражей и порядок регистрации прав на них.
В Москве кампания по сносу гаражей стартовала еще в 2000-х. «Очень много московской земли занято «плоскостными» гаражами типа бунгало. И все они должны быть перестроены в многоэтажные», — настаивал бывший мэр Юрий Лужков. Гаражи сносят «только тогда, когда без этого невозможно построить новую дорогу, станцию метро или поликлинику», — объяснял политику мэр Сергей Собянин. За каждый снесенный гараж власти выплачивают компенсацию 150-300 000 рублей, указывал Собянин.
Почему власти сносят гаражи?
У большинства владельцев гаражей нет документов на постройки, кроме гаражных книжек кооперативов, которые правоустанавливающими документами не являются, объясняет председатель комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков причину, по которой власти с легкостью сносят такие постройки. Гаражные кооперативы и товарищества, как правило, землю в собственность не получали, а арендовали ее, и часть участков была выделена еще советскими исполкомами и предприятиями и своевременно переоформлена не была.
Госдума предпринимала попытку упорядочить взаимоотношения властей и граждан в гаражном вопросе в 2016 году, но законопроект был отправлен на доработку. Правовой статус «гаражей» и «машиномест» как объектов недвижимости долгое время оставался не урегулированным, частично это было сделано в 2017 году, но касалось кадастрового учета только тех машиномест, которые расположены в зданиях.
Новую попытку узаконить гаражи власти предприняли 13 февраля: Минэкономразвития внесло в правительство новый законопроект о «гаражной амнистии», который должен заполнить пробелы текущего законодательства. Forbes ознакомился с основными положениями законопроекта.
Кого коснется гаражная амнистия
Гаражных построек, которые потенциально могут попасть под «амнистию», насчитывается более 5,7 млн, сообщил Forbes представитель Росреестра (ведомство участвовало в разработке проекта). Как указано в пояснительной записке к законопроекту, почти 3,1 млн объектов записаны в ЕГРН как здания или сооружения, но права зарегистрированы только на 1,7 млн из них, еще 2,6 млн объектов записаны как помещения, но зарегистрированы только 65% из них. По факту гаражей еще больше. Есть дополнительная информация по неоформленным строениям, которую предоставили регионы, однако точных цифр не существует, пояснил представитель Росреестра.
Предложенный Минэкономразвития документ определяет несколько условий, которым должны соответствовать гаражи, чтобы попасть под «амнистию». Первое: это должны быть капитальные постройки — в виде индивидуального гаража или бокса в гаражном кооперативе, которые были построены до 2004 года. Второе: они должны быть расположены на государственной или муниципальной земле. Самовольные и стихийные постройки легализованы не будут, отмечает представитель Росреестра в ответ на запрос Forbes.
Оформление прав граждан на участки будет проводится в заявительном порядке — при подаче в Росреестр соответствующего заявления и документов, подтверждающих права гражданина на строение и землю под ним. На первом этапе хозяин гаража сможет получить земельный участок на правах аренды. Переоформить землю в собственность можно будет после того, как будет оформлен сам гараж. Вопрос с собственностью земли будет отдан на откуп муниципалитетам, которые получат возможность установить дополнительный перечень документов, позволяющий оформлять права на землю.
Законопроектом установлен перечень документов, которые могут считаться подтверждением права владения гаражом. В их числе:
- квитанции на оплату содержания и ремонт гаража
- выплаты пая в кооперативе
- договор купли—продажи
- решение кооператива о распределении гаража
- документы технической инвентаризации
Гаражная амнистия должна занять 4 года. Предполагается, что новый порядок регистрации гаражного имущества вступит в силу в 2021 году, планируемый срок окончания «гаражной амнистии» — 1 января 2025 года.
Зачем нужна амнистия?
Введение земли, занятой гаражами, в гражданский оборот, приведет к оживлению экономической активности — россияне смогут по закону продавать это имущество, говорит президент «Опоры России» Александр Калинин. Впрочем, амнистия — «социально чувствительный вопрос», который потребует «аккуратного прописывания новых нормативных требований», признает глава «Опоры России». Кроме того, с зарегистрированных объектов недвижимости владельцам гаражей придется платить налог, так что в первую очередь в таком законопроекте заинтересовано правительство, отмечает директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.
Необходимость «гаражной амнистии» назрела сама по себе, как и «дачная амнистия», это не результат какого-то лобби, уверен гендиректор девелопера ГК МИЦ (входит в топ-20 крупнейших застройщиков страны по версии Forbes) Даромир Обуханич.
Новое регулирование не решит вопроса с землей, в котором как раз и заключается главная проблема для большинства гаражей, отмечает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Russia Виталий Можаровский: «Оформлять гаражи без земли — это нонсенс, а если это будет дорого, многие на это просто не пойдут».
Выиграют ли девелоперы?
«Возможно, половина обладателей гаражей не пойдет их регистрировать. Речь может идти об огромном земельном массиве, который в некоторых случаях можно использовать более эффективно, в том числе для девелопмента», — предполагает Широков из ТПП. Если не будет принято политическое решение отдать землю за символическую цену, и если сумма расходов на оформление земли и регистрацию права собственности на гараж останется сопоставимой со стоимостью самого гаража, то вряд ли найдется много желающих оплатить такие расходы и зарегистрировать свои гаражи, критичен Можаровский.
Участки, которые заняты гаражами, безусловно, представляют для девелоперов интерес, признает гендиректор ГК МИЦ Даромир Обуханич. Особенно привлекательными, по его словам, могут быть те участки, к которым прилегает другая незастроенная территория. Впрочем, ввод в оборот земли под гаражами на земельный рынок вряд ли повлияет, уточняет он — это сложный и медленный процесс, и девелоперы столкнутся с рядом трудностей на начальном этапе привлечения проектного финансирования.
Коллеги Обуханича по девелоперскому рынку еще более скептичны по отношению к землям под гаражами. Гаражи часто расположены на пустырях и в технических зонах, такие участки редко представляют интерес для жилищной застройки, говорит Брызгалов из ГК ФСК. Еще один барьер для девелоперов — у таких участков много собственников, а значит, трудно договориться. «Привлекательность земель гаражных кооперативов не стоит преувеличивать», — согласна управляющий партнер компании «Метриум» Марина Литинецкая. Помимо зачастую невыгодного расположения гаражных кооперативов, в любом ГСК найдутся десятки и даже сотни человек, с которыми нужно договориться о продаже участка с гаражом, объясняет она. «Многие из них могут быть пожилыми людьми, жить за границей, либо находиться в состоянии судебных споров по поводу гаража. Это огромное количество обременений», — продолжает Литинецкая. Пока, по ее словам, у столичных застройщиков масса других привлекательных вариантов земельных участков — земли вдоль Москвы-реки, участки у МЦК и МКАД, бывшие промзоны.
Впервые в законе детально прописали правила для гаражей
«Мы наконец систематизировали и регламентировали отношения гаражной сферы, — подчеркнул один из авторов принятого документа, председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников. — Сложно в это поверить, но до сегодняшнего дня — ни в СССР, ни в постсоветской России — организация и деятельность гаражных объединений, а также права и обязанности их членов четко не были урегулированы».
По его словам, закон формирует общий подход к определению таких объектов недвижимости, как гаражи, к их государственной регистрации.
Так, под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Они могут быть отдельно стоящими либо расположенными в границах территории гаражного назначения, могут располагаться в одном ряду с другими гаражами и иметь с ними общие стены, крышу, фундамент и коммуникации.
Таким образом, где три этажа — это уже не гараж. Баня, дом, что угодно, но только не отдельный гараж. Соответственно, и регистрировать надо как жилой дом. Или как какое-то другое капитальное строение.
А вот бокс в череде себе подобных — самый настоящий гараж. Соседи могут объединиться и создать товарищество. Особое внимание в законопроекте уделяется вопросам общей собственности и управления ей. В жизни люди часто ссорятся по этому поводу: кому что принадлежит, кто за что должен платить.
Может ли кто-то приватизировать ворота в гаражном комплексе и брать деньги за каждый их скрип?
«Теперь в законе будет дан четкий ответ: в гаражных объединениях будет общее имущество, владеть которым люди должны сообща. Никто не сможет стать собственником отдельной лестницы или ворот в гаражном комплексе. Закон дает владельцам гаражей гарантии и защищает их права», — прокомментировал документ председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.
Прописывается и перечень того, что относится к общему имуществу в гаражном комплексе. Это вспомогательные помещения, например, технические этажи и подвалы, чердаки, лестницы, лифты, коридоры, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции гаражного комплекса, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в гаражном комплексе.
Каждый собственник обязан соразмерно со своей долей в праве на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и других обязательных платежей, связанных с общим имуществом. Кто вдруг начнет забывать оплачивать счета, с того деньги могут быть взысканы через суд. Товарищами и соседями. Но при этом и мешать человеку пользоваться гаражом никто не сможет.
Важно отметить, что гаражи у домов на отдельных участках не попадают под действие закона. У вас есть дача, на которой рядом с домом вы построили гараж? Ничего для вас не изменится. Зато «жильцы» различных гаражных товариществ смогут, наконец, договариваться по массе горячих вопросов. Кто видел советский фильм «Гараж», тот понимает, какие страсти порой кипят на собраниях даже интеллигентных водителей. Теперь же вопросы можно решать цивилизованно.
«Всё это время в вопросе гаражных объединений отсутствовала схема управления, были проблемы с использованием общего имущества, принадлежащего членам гаражных объединений, — рассказывает Павел Крашенинников. — Сам текст закона достаточно большой: он содержит 35 статей, помещенных в пяти главах. Закон должен упорядочить «гаражную жизнь», снять правовую неопределенность, что позволит обеспечить защиту права собственности владельцев гаражей. Хочу отметить, что положения закона будут распространяться и на отношения собственников гаражей, права на которые оформят в ходе гаражной амнистии».
На сегодняшний день по данной амнистии оформлено более 225 тысяч объектов гаражного назначения.
Руководитель Росреестра Олег Скуфинский рассказал о важности принятого закона. «Теперь подготовка схем расположения земельного участка под конкретным гаражом возможна без согласия всех арендаторов, если ранее земельный участок, представляющий собой гаражную территорию, был предоставлен всем членам кооператива, — сказал он. — Также при наличии утвержденного проекта межевания территории, где не предусмотрено образование земельного участка под конкретным гаражом, гражданину можно будет подготовить такую схему без необходимости переделывать проект межевания территории. Кроме того, законодательно определены ключевые термины, такие как, «гараж», «место хранения транспортного средства» и «гаражный комплекс».