Эксперты: Стоимость жилья начнет падать в октябре
В 2023 году резко увеличилось количество выданных ипотечных кредитов и за август потребительский спрос вырос на 22 процента по сравнению с предыдущим месяцем. Объем ипотечного портфеля в России, по оценкам ЦБ РФ, достиг 15,7 трлн рублей. Регулятор увидел в этом признаки перегрева рынка, пишет журнал «Профиль».
Ожидается, что повышение ключевой ставки приведет к удорожанию ипотеки и, как следствие, сокращению темпов роста ипотечного рынка. Кроме того, 12 сентября правительство ограничило ипотечное кредитование с господдержкой. Во-первых, увеличен первоначальный взнос – с 15% до 20%. Во-вторых, предельная величина государственных субсидий кредитным организациям сократилась на 0,5 процентного пункта.
Параллельно с этим ЦБ борется с околонулевыми ставками по ипотеке. С начала 2023-го регулятор несколько раз шел в наступление на этот сектор бизнеса. В мае он установил повышенные коэффициенты (1,5) для кредитов с первым взносом меньше 15%, а в июне распространил их действие на льготную ипотеку. Однако меры не принесли результата. Капитал ипотечных банков позволил им создавать резервы и выдавать кредиты, не сбавляя темпов. С 1 октября регулятор увеличивает надбавки до «запретительного» уровня – коэффициент будет увеличен в шесть раз.
Как пишет «Профиль», на каждый 1 млн руб. выданного жилищного кредита проблемному заемщику банк должен зарезервировать 9 млн руб. на потери по ссуде. Так ЦБ хочет снизить риски и банков, и заемщиков из-за завышения стоимости квартир на первичном рынке жилья. А попутно предотвратить ухудшение стандартов кредитования.
Эксперты, опрошенные изданиям, считают, что на рынке началась «настоящая горячка». Об этом говорят и данные по выданным кредитам — спрос в августе вырос на 22 процента в сравнении с июлем, став рекордным с начала текущего года.
Позицию ЦБ озвучила глава Центробанка Эльвира Набиуллина в начале июня. Она заявила, что льготная ипотека должна быть не массовой, а адресной. Как, например, семейная или дальневосточная ипотека. При этом программу можно распространить на вторичное жилье. Но если льготу будут получать все желающие, квартиры и дома от этого только подорожают, пишет «Профиль».
Меры, которые ведут к сокращению выдаваемых ипотечных кредитов, скажется, как считают эксперты, и на строительном рынке. «Повышение первоначального взноса по льготным программам, скорее всего, вызовет снижение спроса на новостройки на 10–20%, а по некоторым оценкам, даже на 30%, – цитирует издание экономиста Фаину Филину. – Кроме того, сдерживающим фактором станет ужесточение требований регулятора к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Также на спросе скажутся растущие ставки на ипотеку вследствие роста ключевой ставки ЦБ».
Что ждет вторичный рынок жилья после повышения ключевой ставки
В сентябре 2023 года Центробанк повысил ключевую ставку до 13%. А правительство увеличило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%, снизив при этом на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных ипотечных программ.
Как такие решения скажутся в ближайшей перспективе на спросе, скидках и предложении на вторичном рынке — разбираемся вместе с экспертами.
Перетекания спроса с новостроек на вторичку не ожидается
Повышение ключевой ставки и увеличение первоначального взноса по льготным программам на общий расклад серьезно не повлияют, перетока спроса на рынок вторичного жилья не произойдет, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее мнению, заемщиков смущают высокие ипотечные ставки на вторичном рынке, а застройщики продолжат борьбу за покупателей, изобретая новые скидочные акции.
До конца 2023 года спрос будет более активным на новостройки, где есть льготные программы, поскольку для вторичного рынка текущие рыночные ставки превращаются в заградительные, подтверждает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Политика ЦБ по ужесточению условий выдачи ипотечных кредитов, а также намерение не продлевать действие льготных программ после их завершения 1 июля 2024 года приводят к тому, что покупатели поспешат «запрыгнуть в последний вагон» и воспользоваться льготными условиями на первичном рынке, добавляет эксперт.
«Чем выше ставка по ипотеке, тем ниже ее доступность для населения. Но для первичного рынка продолжают действовать государственные программы с льготными ставками, которые в последние месяцы не увеличивались вслед за повышением ставки ЦБ», — соглашается с коллегами старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
Разрыв между ставкой по льготной ипотеке для первичного рынка и рыночной ставкой для вторичного рынка в последние месяцы увеличивался. По данным единой информационной системы «наш.дом.рф», средняя ставка по ипотеке (топ-20 ипотечных банков России) на вторичном рынке составляет 14,01% годовых, а на новостройки —13,83%. При этом средняя ставка по льготной ипотеке почти в два раза ниже — 7,56% годовых, по семейной ипотеке — 5,54%, а по дальневосточной — 1,68%.
В связи с такой разницей переориентация покупателей с новостроек на вторичный рынок сейчас маловероятна, считают эксперты. «Для многих на первом месте стоят уровень ставки по кредиту и размер ежемесячного платежа. И нередко это исключительно психологический аспект — покупателей пугают двузначные ипотечные ставки», — поясняет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Хотя цены на новостройки постоянно растут, на вторичном рынке жилье обходится дороже, поскольку здесь нет льготной ипотеки, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. «Покупатели оценивают размер месячного платежа по ипотеке, а не общую сумму сделки. Конкуренция со стороны вторичного рынка новостройкам не грозит. К февралю следующего года спрос на вторичное жилье снизится», — считает эксперт.
Массовых скидок не будет
«Продавцы наверняка будут спешить реализовать свою недвижимость на вторичном рынке именно сейчас. Есть вероятность, что вторичное жилье будет дешеветь, поскольку на ожиданиях сворачивания льготных ипотечных программ спрос будет активизироваться в сегменте новостроек», — уверена Наталия Пырьева. Для привлечения покупателей некоторые собственники пойдут на уступки, добавляет она.
По мнению Дмитрия Сергиенко, в условиях повышающихся ставок по ипотеке спрос на вторичном рынке будет находиться под давлением. Маловероятно, что потенциальное снижение спроса породит массовое предложение скидок на вторичном рынке недвижимости, но точно приведет к увеличению срока экспозиции квартир, прогнозирует эксперт.
В условиях удорожания ипотеки многие собственники станут предлагать скидки. Размер дисконта будет напрямую зависеть от того, насколько активным окажется покупательский спрос, а также от того, как быстро нужно реализовать квартиру — чем короче сроки, тем больше скидка, добавляет Елена Мищенко.
А вот Ирина Носова предполагает, что существенные скидки на вторичном рынке будут предлагаться лишь в том случае, когда продавцу срочно нужны деньги, а таких сейчас меньшинство. В иных случаях смысла продавать недвижимость по заниженной цене нет, продавцы займут выжидательную позицию, не снижая ценник, считает эксперт.
Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи»:
— С февраля этого года спрос на вторичном рынке был высоким, из-за чего снизился объем предложения. Мы отмечали снижение средних скидок при продаже готового жилья в России с 5,9% в январе до 4,2% в августе этого года. Однако уже с начала сентября наблюдается увеличение среднего уровня скидок до 4,8%, но серьезного роста не ожидается. Основная причина — сдержанная реакция покупателей на фоне высоких ставок по ипотеке.
Предложение на вторичке вырастет
Предложение на вторичном рынке будет планомерно увеличиваться из-за замедления темпов ипотечных выдач, прогнозирует Ирина Носова. С ней согласна и директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: «Собственники реализуют свои объекты для решения личных вопросов, улучшения жилищных условий и покупки более просторных или более современных объектов. Поэтому помимо роста предложения на вторичном рынке произойдет и увеличение объема альтернативных сделок».
Сергей Зайцев также придерживается точки зрения, что в ближайшие месяцы объем предложения на вторичном рынке начнет расти на фоне снижения покупательской активности.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Стало известно, когда цены в России пойдут вниз
Зампред ЦБ Заботкин спрогнозировал временное снижение цен в России в августе-сентябре
Центробанк допустил, что в августе-сентябре произойдет временное снижение уровня цен в России, сообщил журналистам в кулуарах Финансового конгресса Банка России зампред регулятора Алексей Заботкин. Его слова приводит ТАСС.
«Сезонное снижение общего индекса цен в конце лета-начале осени довольно часто происходит», — отметил Заботкин.
По его словам, возможно, «это произойдет и в этом году».
Первый зампред Центробанка Ксения Юдаева, в свою очередь, не видит рисков выхода годовой инфляции за пределы прогнозного диапазона по итогам года. Он составляет 4,5-6,5%.
Министр финансов Антон Силуанов и Росстат ранее сообщали, что показатель на 26 июня составил 3,2%.
28 июня Заботкин заявил, что руководство Центробанка может поднять ключевую ставку с нынешних 7,5% годовых, чтобы стабилизировать уровень роста цен в годовом выражении на целевых 4%. Банк России оставлял ключевую ставку неизменной с сентября 2022 года. Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Михаил Зельцер назвал еще одну причину, по которой ставка может быть повышена — необходимость стабилизации курса рубля. В четверг нацвалюта резко ослабела по отношению к доллару и евро. Американская валюта в ходе торгов достигала 93,5 руб., европейская — 102 руб.
Ранее экс-зампред ЦБ рассказал, что будет с курсом доллара в июле.
Ключевая ставка — 13%. Что будет с ценами и спросом на новостройки и «вторичку»?
В отличие от шока в середине августа, когда ключевую ставку на внеочередном заседании подняли сразу на 3,5 п. п. , в этот раз рынок более спокойно воспринял такое развитие событий.
Снижение спроса и цен на вторичном рынке, переток покупателей на первичный рынок, повышение ипотечных ставок и сокращение рекордного спроса на ипотеку — всё это эксперты предсказывали еще в августе.
Но в этот раз ситуация осложняется ужесточением условий льготной ипотеки. На днях минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке подняли с 15 до 20% , а размер компенсации банкам на финансирование льготных ипотечных программ, наоборот, урезали на 0,5 п. п.
Что изменит очередное повышение ключевой ставки?
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
— Самые важные перемены для рынка жилья уже произошли ранее. Рост ставки на 1% мало что изменит.
Краткосрочно рынок в любом случае ждал заметный спад активности и период адаптации к новым условиям. Поэтому сейчас важнее не размер, а длительность периода высоких ставок по ипотеке.
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:
— Такое повышение некритично для рынка. Тем более он уже начал адаптироваться к новым условиям кредитования. Очередной рост ставки в краткосрочной перспективе подогреет спрос на рынке недвижимости еще сильнее: многие будут стараться успеть купить, опасаясь роста ипотечных ставок.
Не исключено, что банки будут сейчас максимально сдерживать пересмотр ипотечных ставок в большую сторону. Но и их увеличения на фоне изменения ключевой ставки исключать нельзя.
Спрос еще больше сместится в сторону первичного и загородного жилья, где сохраняются льготные ипотечные программы.
Но если высокие ставки будут действовать долгое время, начнутся проблемы с реализацией имеющейся недвижимости у тех, кто планирует покупку новостройки. Такая ситуация уже возникала весной 2022 года.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
— Для рынка недвижимости рост ключевой ставки — негативный фактор. Ждем дальнейшего повышения ставок по ипотеке на вторичном рынке до уровня 14% годовых и выше. Активность на рынке снизится. Для того чтобы люди как-то приспособились и начали брать кредиты под 14%, должно пройти немало времени.
Увеличится разрыв между первичным и вторичным рынком, обусловленный разницей между льготными и рыночными ставками. Увеличатся выплаты банкам из бюджета (компенсация недополученных доходов). Поэтому стоит ждать решений по увеличению льготных ставок, чтобы снизить расходы бюджета.
Предстоит очередной круг слухов и поспешных сделок «на опережение ухудшения». Но волна ажиотажа на первичном рынке будет послабее предыдущих, за ней последует фаза длительного охлаждения.
Восстановление рынка будет медленным. На «вторичке» о нем можно будет говорить после того, как ключевая ставка вернется к 10% и ниже.
Чем больше разрыв между «вторичкой» и новостройками — тем меньше здравого смысла в принятии решений: дешевые деньги останутся только на «первичке», но вот ликвидность таких объектов станет совсем сомнительной.
Реальную цену недвижимости все-таки определяет именно вторичный рынок. Продать купленную за дешевый кредит квартиру хотя бы по той же цене будет сложно.
К тому же первоначальный взнос (тем более увеличенный) часто формируется за счет продажи имеющегося жилья на «вторичке». С этим тоже будет непросто.
Алексей Кричевский, финансовый эксперт, автор Telegram-канала «Экономизм»:
— Вторичное жилье станет еще более недоступным, поскольку уже с понедельника можно будет наблюдать повышение ставок у крупнейших банков.
Вместе с этим растет угроза пересмотра условий по льготной ипотеке на новостройки: 8% годовых при ставке ЦБ 13% выглядит не совсем корректно. А у банков с застройщиками заканчивается ресурс для снижения процента.
Запросов на жилищные кредиты после повышения ключевой ставки должно было стать больше. Но этого не произойдет из-за ужесточения условий по субсидируемым программам с 20 сентября.
Поэтому и для новостроек наиболее вероятный сценарий на сентябрь и октябрь — серьезное снижение спроса.
Евгений Ткачев, специалист по инвестициям:
— Вторичный рынок после увеличения ключевой ставки до 13% будет по-прежнему занимать позицию аутсайдера. Рост ключевой ставки тянет за собой повышение ипотечных ставок, поэтому на вторичном рынке покупателем может оказаться только тот человек, который либо имеет больше 50% стоимости объекта, либо с наличкой.
Ипотечный спрос со вторичного рынка будет перетекать в сторону рынка новостроек. Но на первичном рынке разница между ставками по стандартным программам и программам с господдержкой достигает 7 п. п. На мой взгляд, государству не сильно выгодно субсидировать эту историю. Госпрограммы должны стать более адресными.
Также следует ждать ужесточения условий по льготным программам. В кулуарах уже говорят, что минимальный первоначальный взнос после Нового года вырастет до 30%.
Юлия Анисимова, эксперт по ипотечному кредитованию:
— Повышение ключевой ставки потянет вверх и ставки по ипотечным кредитам. При этом жилищные кредиты станут доступны меньшему числу заемщиков, ведь ежемесячный взнос станет больше. Также снизится интерес к дорогим ипотечным кредитам.
В итоге на рынке недвижимости упадет спрос. Есть, правда, для покупателей и плюс: цены на вторичное жилье будут снижаться.
Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical:
— Повышение ключевой ставки приведет к очередному увеличению ценового разрыва между новостройками и «вторичкой», который в последнее время сокращался. Это связано с тем, что программы ипотеки с государственной поддержкой будут еще более привлекательны по сравнению со стандартными ипотечными ставками на «вторичку».
На рынке апартаментов застройщики будут еще активнее применять субсидированные программы, траншевую ипотеку. Также возможно появление новых программ рассрочек. Но интересные условия, как правило, сопряжены с увеличением цены.
Поэтому стоимость квадратных метров на рынке жилья и апартаментов продолжит расти.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
— Новое повышение ключевой ставки, к сожалению, создаст еще больший перекос между первичным и вторичным рынком, потому что на первичном рынке ипотечные ставки не изменятся. Очевидно, вторичный рынок будет проседать, а застройщики, воспользовавшись моментом, опять поднимут цены.
Наталья Шичанина, директор по продажам Sense:
— Такая корректировка ключевой ставки может повлечь за собой рост ставок по ипотечным продуктам до 2 п. п.
При этом каких-то значительных изменений по льготным продуктам мы пока не прогнозируем: они останутся доступными для покупателей нового жилья. В перспективе некоторые игроки рынка будут предлагать специальные акции и предложения на определенный пул лотов.
Кардинальных изменений в ценах мы не предвидим: на стоимость новостроек продолжают влиять этап строительства, себестоимость материалов и организация логистических цепочек.
Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград»:
— Повышение ключевой ставки несомненно повлияет на рост ипотеки — как на «вторичку», так и на новостройки, где кредит не укладывается в лимит госпрограмм.
Фокус покупателей смещается на новостройки, но увеличение первоначального взноса с 15 до 20% сильно негативно отражается на спросе. Потери можно оценить в 10–20% от всех сделок.
Как ни крути, «вторичка» тоже влияет на спрос в сегменте новостроек. Ведь на первоначальный взнос бо́льшая часть покупателей новостроек направляет деньги, полученные после продажи «вторички».
Для любого ипотечного покупателя есть два важных условия: первоначальный взнос и ежемесячный платеж (производная от процентной ставки). Оба сейчас ухудшаются.
Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости»:
— Новая ключевая ставка мало влияет на рост ипотечных ставок: возможно, они скорректируются на 0,8–1,5 п. п.
Более серьезно — то, что в дальнейшем, скорее всего, изменятся условия по льготной ипотеке. Это подтверждают словесные интервенции Минфина, который хочет сократить долю льготных кредитов на 20–30%. Вряд ли это будет новое повышение первоначального взноса — вероятнее, ужесточится выдача и сократится субсидирование банковской системы.
Ипотека остается основным способом оплаты, поэтому о массовом отказе от ипотеки говорить не приходится, хотя какое-то время будет затишье как в выдаче, так и в обращениях.
Но информационный фон настолько разогрет ожиданиями дальнейшего роста ключевой и ипотечных ставок, что волатильность рубля не оставляет никаких шансов: падает и падает. Поэтому рядовой потребитель понимает, что ЦБ, хотя и медленно, но верно ведет политику таргетирования инфляции, а значит, постепенного роста ключевой ставки.
В плане спроса не будет очень серьезных просадок — наоборот, подобные моменты как раз и нагнетают спрос. Но есть другое ограничение — рост цен. Если застройщики начнут на ажиотажном спросе увеличивать средневзвешенную стоимость метра и средний бюджет, это может притормозить и сбавить спрос.
Резюме
По мнению экспертов, повышение ключевой ставки повлечет снижение активности покупателей. Спрос еще больше сместится в сторону первичного жилья, где сохраняются льготные ипотечные программы. Вторичный рынок будет проседать, цены на готовое жилье — снижаться.
Но несмотря на более дешевые по сравнению со «вторичкой» кредиты на новостройки, ликвидность объектов на первичном рынке станет сомнительной: потом продать квартиру хотя бы по той же цене будет нереально.
8% годовых по программе льготной ипотеки при ключевой ставке 13% означает слишком большие затраты для государства на субсидирование. Разрыв между ключевой ставкой и субсидируемой ставкой по льготной ипотеке чреват дальнейшим пересмотром и ужесточением условий программы с господдержкой.