Хуснуллин: К осени будет подготовлен проект для изменения статуса апартаментов
В осеннюю сессию парламента кабмин планирует разработать и внести в Госдуму законопроект, который позволит найти решение по статусу апартаментов. Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин на встрече в Совете Федерации, которая прошла в формате «Открытого диалога».
Вопрос о статусе апартаментов обсуждается не первый год. Соответствующий законопроект планировалось принять еще в 2016 году и приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Однако никакого решения до сих пор не принято. В этих помещениях, например, нельзя получить постоянную регистрацию даже собственнику. На них не распространяются правила капремонта и нормы закона о тишине.
«Завис вопрос, апартаменты по жизни есть, а в законодательстве их нет», — констатировала спикер Совфеда Валентина Матвиенко. «Раз они есть, надо дать им правовой статус», — считает она. «К сожалению, пока не можем прийти к единому компромиссному мнению по этому вопросу, — признал Марат Хуснуллин. — Потому что получились совершенно разные подходы у крупных и небольших городов».
По мнению Матвиенко, строители порой ведут себя по-жульнически и не объясняют покупателям, какие ограничения наложены законом на этот вид недвижимости. «Люди-то невиновны, они остались с неразрешенной ситуацией, — указала она. — Не могут люди проживать, не имея правового статуса». «Валентина Ивановна, на самом деле здесь проблема не в жуликах-строителях, а в законодательстве», — парировал Хуснуллин.
Он пояснил, что появление апартаментов связано со строгими правовыми нормами по зонированию территорий, инсоляции, расстоянию до школ и садиков, медучреждений. Большинство из них, заявил вице-премьер, действуют только в России, в других странах требования более гибкие.
«У нас до садика должно быть 500 метров, до школы — 700 метров. Никто в мире, даже самые богатые страны, себе такого не позволяет», — сказал он, добавив, что в развитых странах есть даже противоположная тенденция — увеличивать расстояние до автобусных остановок и других объектов, чтобы люди больше ходили пешком и были здоровее. Впрочем, добавил Хуснуллин, эта проблема решена — право утверждения градостроительных нормативов передано в регионы.
Еще одна проблема связана с зонированием территорий — в промзоне можно построить общежитие, но запрещено строить жилые дома, привел пример Марат Хуснуллин. «И вот эти три законодательных ограничения привели к апартаментам», — резюмировал он и предложил принять политическое решение по этому вопросу. «Мы не можем жить в жестких, закостенелых нормах развивающейся страны», — уверен вице-премьер. «Давайте их снимем, и апартаментов как класса не будет», — заявил он.
Валентина Матвиенко предложила «не заметать проблему под ковер» и готовить законодательные решения. «Никуда уже не деться, надо придавать правовой статус, — заявила она. — На будущее это может быть более упрощенный регламент». По мнению главы Совфеда, можно выработать разные правила для мегаполисов и городов поменьше, чтобы у всех была возможность использовать этот вид недвижимости как жилье.
«Мы к осени подготовим законопроект, проведем все консультации и внесем», — пообещал Марат Хуснуллин.
Статус апартаментов в 2023 году останется неизменным
Признание этих помещений жилыми вызовет колоссальные затраты и снос отстроенных рядом бизнес-центров
Повышенный имущественный налог, увеличенные коммунальные тарифы и невозможность зарегистрироваться на собственной площади — вот главные недостатки, отпугивающие россиян от покупки апартаментов. В 2016 году поступило предложение приравнять эти помещения к жилым, а пятью годами позже в Госдуму внесли законопроект, который должен был прояснить ситуацию в спорном вопросе. Рассмотрение документа с тех пор много раз переносили, «Парламентская газета» решила выяснить перспективы снятия с повестки проблемной темы.
Единодушие в вопросе отсутствует
За минувшие пять лет в России темпы возведения апартаментов, которые не считаются жилыми и на 20—30 процентов стоят дешевле обычных квартир, значительно выросли: если в 2017 году в стране строили около 1,8 миллиона квадратных метров такого рода помещений, то сейчас их уже 4 миллиона, сообщала ранее «Российская газета».
Разобраться со статусом апартаментов с разной степенью аргументации и настойчивости предлагали давно, раздувая тему то и дело в информационном пространстве. Причем до таких внушительных величин, что в январе 2021 года к ней даже вынужден был подключиться президент Владимир Путин, поручив внести правовую определенность.
В апреле 2022 года такая попытка была сделана. Внесенный в Госдуму законопроект, в частности, предусматривал введение понятия «многофункциональные здания», а также право собственников апартаментов регистрироваться в них после перевода помещения в жилое. В то же время мера не распространялась на уже построенные здания с апартаментами.
Первое чтение проекта было перенесено, а после была создана специальная рабочая группа с участием сенаторов и депутатов, которая должна доработать инициативу. К единодушию регионы так и не смогли прийти, и в итоге ее обсуждение отложили.
«После ознакомления с проектом стало понятно, что необходимы дополнительные консультации и обсуждения как внутри думских комитетов, так и с Правительством», — напомнил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Он пояснил, что в представленном документе было большое количество спорных положений.
Дорого и несправедливо
До сих пор они таковыми и остались. Поэтому соотечественникам, отважившимся приобрести «спорные» квадратные метры, не стоит надеяться на скорое изменение их правовой природы, уточнила в разговоре с нашим изданием замглавы профильного думского комитета Светлана Разворотнева. По ее словам, все эксперты сходятся во мнении, что апартаменты не станут жилым помещением. По крайней мере, в 2023 году статус этой недвижимости не изменится.
К тому же это сопряжено с рядом объективных трудностей. Для того чтобы признать помещение жилым, необходимо соблюсти обязательные нормы Жилищного кодекса РФ: убрать большую часть бизнеса из этих зданий, разделить лифты и другое общее имущество между жителями и владельцами оставшейся коммерческой недвижимости, пояснил Сергей Пахомов. Кроме того, нужно построить в нормативной доступности школы и детские сады, а для этого неизбежно придется снести что-то для освобождения необходимых земельных участков, в этом же списке парковочные пространства, которые нужно будет перекроить под нормативы жилья, продолжил пояснения депутат.
«Не забывайте и про утвержденный уровень инсоляции жилья. Чтобы его обеспечить, придется «срубить» часть соседних бизнес-центров. А сделать все это придется за счет налогов в том числе и тех людей, кто покупал квартиры, которые стоят дороже апартаментов. Даже отложив в сторону саму невозможность исполнения этих требований, все равно встает вопрос об элементарной справедливости», — не смог сдержать эмоций Сергей Пахомов.
Читайте также:
Без малейшего намека на возможность
При всем вышесказанном кое-что существенное для владельцев такого имущества можно и нужно сделать, считают парламентарии. К примеру, нужно конкретизировать статус пребывания в помещениях, предназначенных для временного проживания граждан, отметила Светлана Разворотнева. «Мне кажется, можно по аналогии с гостиницами разрешить там временную регистрацию», — предложила она.
А главное, с ее точки зрения, необходимо отрегулировать расценки оплаты коммунальных услуг. «Тарифы нужно устанавливать по определенной методике Правительства, а сейчас никаких ограничений нет», — напомнила Светлана Разворотнева. И хотя апартаменты стоят дешевле, чем жилая недвижимость, потом их собственникам выставляют такие суммы в платежках, что экономия выходит очень сомнительной.
Еще одним способом помощи их владельцам может стать снижение имущественного налога. Это один из аспектов, где вероятность какого-либо решения отлична от нуля, предположил Сергей Пахомов. Но, по его словам, нужны четкие критерии, по которым можно было бы определить, используется такое помещение для персонального временного проживания или с коммерческой целью. Депутат подчеркнул, что корректировка таких платежей — исключительно региональные полномочия, но на федеральном уровне нужна фиксация единых подходов. Этот вопрос на обсуждении у парламентариев, заверил Пахомов.
Кроме того, собеседник нашего издания считает, что если такой вид недвижимости, как сегодняшние псевдоапартаменты, имеет высокую востребованность у потребителя, которому не нужны ни школы с детсадами, ни инсоляция с парковками, то почему бы не дать рынку соответствующие правила строительства. Но без малейшего намека на возможность изменения ее статуса в будущем, уточнил законодатель.
Законодательный статус апартаментов определят в 2023 году
В комментарии «Интерфаксу» парламентарий сказал: «Маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только». Депутат подчеркнул, что власти создавали условия, чтобы строительство жилья было комплексным и включало в себя всю необходимую коммунальную и социальную инфраструктуру, и апартаменты чаще всего не проходят по этим критериям.
По словам Ресина, речь сегодня идет лишь о том, присваивать ли им особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет: «Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет».
Сейчас апартаменты относятся к статусу нежилых помещений и оцениваются на 10-15% дешевле аналогичных квартир. Премьер-министр Михаил Мишустин еще три года назад поручал разобраться со статусом апартаментов. Тогда его заместитель Марат Хуснуллин заявлял, что правительство работает над решением этой проблемы и статус апартаментов определит до конца 2020 года. Вице-премьер отмечал, что этот вопрос стоит уже долгое время.
Наше издание анализировало, как существуют апартаменты в сегодняшней правовой реальности. За относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.
Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.
Битва за апартаменты приостановлена: решение вопроса об их статусе отложили из-за несогласия регионов
Что мешает предоставить апартаментам статус жилья и почему сложно решить все возникающие противоречия в этом вопросе?
Фото: Марина Лысцева/ТАСС —>
Законопроект о статусе апартаментов, внесенный в Госдуму в апреле прошлого года, пока отложен из-за несогласия регионов. Об этом заявил на правительственном часе вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, депутатам необходимо все же принять решение по данному вопросу. Хуснуллин добавил, что считает правильным разрешить в апартаментах регистрацию. Но власти пока не знают, как увязать все противоречия.
Позиция властей по статусу апартаментов, которые по закону не жилье, уже пару лет качается от полного разрешения до тотального запрета. Были идеи приравнять апартаменты к квартирам, ввести тарифы ЖКХ, график капремонта и обеспечить социалкой. А Минстрой высказывался за запрет нового строительства. Законопроект, внесенный в Госдуму, вводит понятие многофункционального здания: оно из нежилых и жилых помещений, вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Собственники апартаментов там могут регистрироваться. Но документ не распространяется на уже построенные объекты. Как говорится, все сложно.
Многофункциональных зданий построено много, это понятие давно существует в градостроительных нормативах и Росреестре. К тому же, например, один жилец хочет сделать из апартаментов квартиру, а другой, этажом выше, — ресторан. Зарегистрировавшись, владелец квартиры вправе требовать закрытия общепита по Жилищному кодексу, а также парковочного места, детсада, школы и поликлиники в шаговой доступности. Кто и на какие средства должен строить все это, непонятно. А, например, владельцам апартаментов в Краснодарском крае квартирный статус вообще не нужен. По факту ведь это номера для сезонных жильцов.
Теоретически у владельцев апартаментов и сегодня есть право добиться перевода помещения или даже всего здания в статус жилого дома. Вот только на практике такого не бывает: слишком многим критериям и нормам должно соответствовать постоянное жилье. К тому же большинство зданий с апартаментами не предусматривают понятия «капремонт».
Эта неоднородность проблем вкупе с тем, что внесенный в Думу законопроект концептуально нельзя менять, создает препоны к его принятию, объяснил Business FM председатель комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. По его словам, было бы правильно вместо одного законопроекта создать два: один будет регулировать правила и нормы для нового строительства, а другой решит уже существующие проблемы. Но, по мнению депутата, уравнивать апартаменты с квартирами все же неправильно. Эта категория должна остаться жильем для временного проживания без обязательств по социалке. Продолжает Сергей Пахомов:
Сергей Пахомов председатель комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ «Наверное, стоит говорить о том, стоит ли расширить перечень территорий, на которых можно сразу строить жилье. То есть те места, где сейчас стоят апартаменты, административная или промышленная какая-то территория, если она отвечает санитарным нормам и правилам, можно ли в ней строить жилье? Я бы разрешил. Не уверен, что у нас есть реальная возможность ковровым методом разрешить переводить жилье в апартаменты — они строились не как квартиры и не отвечают сегодня, может быть, кроме визуальных каких-то вещей, соответствующим нормам и правилам. Понятно, что вопрос гораздо сложнее, чем просто разрешить или запретить. Вот в данном случае быстро — хорошо не будет».
Апартаменты в России появились после кризиса 2008 года. Спрос на офисы и гостиницы тогда резко упал, а на квартиры нет. Оформлять документы на строительство многоквартирного дома трудно и затратно. И девелоперы нашли лазейку. Апартаменты на 10-30% дешевле квартир, на них есть спрос. Но вопрос об их статусе назрел, подтверждает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:
Константин Ковалев управляющий партнер компании Webster «Есть генеральные планы городов. Они предусматривают понятную социальную структуру, различные нагрузки на сети. Город должен понимать, как он развивается, где и как используется недвижимость, какие ресурсы необходимы для поддержания качественного функционирования всех систем в целом. Поэтому рано или поздно нужно было поставить точку, и вот эта категория апартаментов, она должна была уйти. Другой разговор, что законодатели в настоящий момент стоят перед большой дилеммой, потому что огромнейшее количество социальной напряженности уже сегодня за эти 14 лет мы имеем».
Депутаты все же планируют разобраться со статусом апартаментов до конца этого года.